现在远非楼市政策“松绑”的合适时机

    限购“松绑”是当前中国宏观经济最为热门的词语。随着房地产市场整体进入调整，似乎限购“松绑”就成为很自然的政策选择，不少城市陆续加入了松绑的行列。对此，我们有完全不同的看法，第一，这其实反映了对房地产业和经济增长关系认识的误区，房地产业和宏观经济“谁是鸡，谁是蛋”的问题没有认识清楚，尤其刘易斯拐点到来之后，房地产业的繁荣未必促进长期经济增长；第二，现在为房地产业“松绑”，不利于房地产业泡沫的消化，有可能积累和滋生更大的风险。根据我国城镇化的进程和目前的经济增速，十年后或许才是楼市松绑的最佳时机。

    短期经济由需求决定，需求力量的大小决定了经济增长的速度。根据国民经济恒等式，消费、投资、出口“三驾马车”构成了需求端的主要力量。房地产业对于消费和投资都有着较大的拉动作用。房地产业开发投资额在全国固定资产投资中占据较大的比例，2000年至2004年，占比有上升趋势，2005年至2013年有下降趋势，但始终保持在19%以上，与基建、制造业占全国固定资产投资的比重相当，对于投资的拉动具有重要的作用。虽然购买房产在统计里归为投资，但由于在购买房产以后会购买家具、耐用消费品(比如电器)等生活用具，购买房地产会拉动相关消费类产业，因此，房地产业对消费也有较强的拉动作用。

    根据新古典经济学，一国或地区的长期经济增长速度取决于供给，如供给能力大幅提高，那么会有相应的较快的经济增长速度。基于生产函数，那么长期经济增长速度由全要素生产率(TFP)、资本增长速度、劳动力增长速度三要因素决定。而在“刘易斯拐点”到来之前和之后，房地产业对长期经济增长的作用机理完全不一样。

    “刘易斯拐点”到来之前，由于农村存在大量的剩余劳动力，因此，房地产业的扩张可以吸引农村中的剩余劳动力到城市来。一方面，由于剩余劳动力实现了在第二、第三产业的就业，可迅速提高劳动力的增速；另一方面，由于第二、三产业具有比农业更高的全要素生产率，因此，劳动力从农业到第二、三产业的转移也能提高全社会的全要素生产率。在“刘易斯”拐点到来之前，房地产业可以通过促进劳动力的增速和全要素生产率的提高来促进长期经济增长。但刘易斯拐点到来之后，意味着没有剩余劳动力可转移，那么一个产业想提高增速只有从别的产业“争夺”劳动力，劳动力增速已接近于零，那么经济的增速只能依靠全要素生产率和资本存量增长率。