现在远非楼市政策“松绑”的合适时机

        从资本存量增长率来看，房地产投资对于积累资本存量的功效非常有限。从2000年至2013年住宅、办公楼、商业营业用房占施工面积和新开工面积的比例，住宅占比在75%以上，办公楼占比3%至5%，商业营业用房占比在10%左右。严格来讲，只有办公用房才属于积累资本存量的有效部分，而办公用房的占比只有5%左右，因此，房地产投资对于积累资本存量的作用非常有限。而从全要素生产率来看，房地产业作为国民经济的一部分，其自身全要素生产率的提高可提高全社会的全要素生产率。但目前房地产行业的技术水平已非常成熟，未来大幅提高的空间已不存在。因此，在刘易斯拐点到来之后，房地产业对于长期经济增长的作用非常小。换句话说，“没有一个国家的长期增长是靠盖房子盖出来的”，长期经济增长还是要依靠自主创新、科技进步促进全要素生产率的提高。

    如果在刘易斯拐点到来之后，依然把“房地产业”作为长期经济增长动力来促进经济增长，只会导致市场把资本、劳动力过多配置到房地产业，而在其他产业，资本和劳动力会相对短缺，而且，这种资源配置还会阻碍高新技术产业、战略型新兴产业等产业的发展。如果房地产业自身的全要素生产率不提高的话，那么这种政策只会阻碍经济的长期增长动力形成，会给经济增长带来负面作用。房地产业的繁荣依附于经济高速增长。居民和企业购买房地产有三种用途：居住、投资和投机。经济增长速度越快，居民的收入也会增长越快，购买力会迅速提高，基于居住的房地产业需求也会提高，而且随着收入水平的提高，对于高端房地产业的需求会大幅提高。从投资来看，居民在满足了基本的生活需求之后又有了投资要求，因此，只有人均GDP增长到一定水平，人民的“闲钱”才会积累到一定水平，此时，对房地产业的投资需求才会多起来，而且收入水平越高，这种投资需求越多。而国民财富积累到一定水平，投机需求也会多起来。总结以上三个方面，一言以蔽之，经济高速增长是“鸡”，房地产业增长是“蛋”，只有经济增长了，人民收入水平提高了，才会有钱来投资房地产。

    房地产泡沫是目前中国经济比较脆弱的地方。但是，从房地产市场的供需来看，我们认为，我国有条件实现房地产市场的“软着陆”。首先，我国经济仍然处于高速增长阶段，未来10年仍可维持6%以上的增速，居民财富还有很大的增长空间，这意味着未来房地产市场的潜在购买力还会大幅提高；其次，目前我国城市化率水平仍较低，农村往城市人口转移的空间还比较大，1990年日本城镇化率为77%，2013年中国为54%，相比1990年的日本，我国还有约3.2亿的人口会陆续迁入城市，这代表着巨大的房地产需求；复次，从人口结构来看，未来十年，我国还将有着旺盛的住房需求；再者，2013年，我国房地产业增加值占GDP比重为5.85%，从国际经验来看，目前美日房地产业占GDP比重约为12%左右。目前房价收入比过高，是房地产易发生危机的关键原因，由于收入增速取决于GDP增速，不容易在短期内迅速提高，因此，限制房价较快上涨是未来防止房地产崩盘的主要举措。鉴于未来我国房地产业的居住需求还比较旺盛，因此，限制投机、投资需求还应是未来政策的主要立足点。

    综上所论，纵然房地产价格环比下滑，但房价仍然处于高位，房价收入比仍然较高，目前全面“松绑”楼市的时机还未到，而限购大有利于未来房地产价格的“软着陆”。

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网