未来北京写字楼供应量将对其空置率造成压力

    2014年10月15日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2014年第三季度北京房地产市场回顾与展望》。第三季度，北京写字楼市场由于新增供应的拉动，空置率小幅上升，成交也相对活跃，科技公司是成交主力。零售物业市场，本季内无新增供应，购物中心空置率有所下降，但预计未来六个月激增的供应量将对整体市场空置率造成一定压力。工业物业市场，土地价格微降，租金平稳，供需平衡。

一.优质写字楼市场

1.新增供应增加，空置率小幅上升

    在经历了连续两个季度没有新项目落成后，2014年第三季度北京有两个写字楼项目竣工，为市场提供了17.3万平方米写字楼面积。这两个项目是位于CBD边缘区域的远洋国际中心二期和位于望京地区的望京SOHO，分别为市场提供了5万平方米和12.3万平方米写字楼面积，市场供应短缺的情况得到暂时缓解。由于新项目市场吸纳需要时间，使得整体空置率短期上升，目前市场空置率为4.3%，较上季度微升1.3个百分点。

2.新供应带动租金微跌

    2014年第三季度，北京写字楼市场有两新项目落成，并受到市场追捧。但由于新项目所处位置相对远离主要商务区中心，租金低于市场平均水平，带动本季度北京写字楼租金水平小幅下滑，季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米411.2元，较上季度下滑0.7%。

3.租赁市场成交活跃

    本季度北京写字楼租赁市场表现相对活跃，内资高科技公司成为本季度需求主力，尤其是在新近落成的项目中，此类公司占有相当大的比重，除公司业务快速扩张产生的需求外，办公用房升级也成为该类公司需求。触控科技在新落成的望京SOHO租赁了24，000平方米面积，锤子科技在同一项目租赁了8，000平方米，人人有信则租赁了位于燕莎的凤凰置地广场承租了5，700 平方米。外资公司需求则仍以续租为主。本季度市场吸纳量为5.6万平方米，较上季度增长42.2%。

4.新增供量上升，供应短缺将缓解

    未来六个月，北京写字楼市场将迎来落成高峰，预计将有八个项目落成，为市场提供约47万平方米写字楼面积。预计落成项目区域较为分散，这将为租户提供更多选择机会。除商务区CBD、金融街和中关村传统商务区均有项目落成外，新兴区域包括望京和奥运村地区也将有项目竣工。从落成总量而言，短期供应上升将给市场造成一定压力，但核心商务区有项目竣工也将缓解其较长时间没有新项目落成造成的供应短缺代来的压力。同时，个别项目在前期预租阶段取得较好成绩，也从侧面反映出市场需求的旺盛程度。

二.优质零售物业市场

1.季内无新项目落成，市场再录一百货停业

    2014年第三季度，北京零售物业市场无新增供应。位于东四环附近的百盛购物中心于在上季度空置达一半的情况下终于本季度停业。

2.购物中心表现良好，空置率下降

    近期进行较大规模调整升级的项目，如西单大悦城、悠唐生活广场、世贸天阶等项目入驻率季内有所回升，加之上季新落成的新燕莎金街购物广场本季入驻率大幅改善，截至2014年第三季度，北京零售物业市场整体空置率下降1.4个百分点至9.4%。