协信整栋抛售办公物业 大虹桥写字楼压力显现

    9月底，平安信托发布的一期信托计划显示，平安拟募集资金不超过14.39亿元用于收购标的为虹桥协信中心南地块的5栋独栋写字楼，此举引起业内广泛关注。
　　此次虹桥协信中心出售写字楼单价为2.8万元／平方米，总价约13.3亿元。而目前大虹桥板块商办项目散售均价在3.5万~4万元/平方米之间。

    一时间，外界关于协信地产控股有限公司（下称“协信地产”）贱卖写字楼项目“断腕求生”的质疑风生水起。
　　“在当前市场环境下，房地产开发商追求的不外乎是现金流和利润率。对协信地产而言，在不同的市场阶段关注的重点也会有所不同。”协信地产上海公司营销总监杨炳运在接受中国房地产报记者采访时表示，“保证现金流是目前市场环境下所有开发商优先考虑的重点，现在的现金流就是未来的利润。”
　　“目前大部分开发商都或多或少面临资金压力，此次协信地产整栋出售写字楼，主要目的在于快速回笼资金。”上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩称，上海这几年写字楼出售的案例基本都是以大宗交易为主，尤其在核心板块，散售方式已经很少见。
　　因此，对高端写字楼经营欠缺经验和能力的开发商而言，通过开发销售的方式实现资金回笼不失为一种较好的渠道。开发后选择合适的时机出售一方面与其自身的定位有关，另一方面也是一种快速变现的手段。

大宗交易是否贱卖

　　虹桥协信中心地处虹桥商务区核心区北片区12号地块，该地块占地面积约4.55万平方米。于2012年8月被协信地产以13.0664亿元底价摘得，折合楼面地价约1.15万元/平方米。
　　虹桥协信中心项目分为南、北两个部分，总建筑面积超22万平方米。其中，南地块由9栋办公楼及地下商业组成。此次出售的2号、3号、5号、6号、8号楼共5栋写字楼均属于南地块。
　　戴德梁行数据显示，目前大虹桥板块甲级写字楼租金报价普遍在5~6.5元/平方米/天之间。从对外销售情况来看，整体散售均价在3.5万~4万元/平方米之间。按照这个价格测算，此次协信地产出售单价约为市场均价的7折到8折之间。据此外界猜测，协信地产资金链已非常紧张。
　　对此，杨炳运并不讳言：“目前大部分开发商都面临资金链趋紧的状况，而大宗交易无疑是快速回笼资金的有效方法。在之前房地产市场一片向好的环境下，大多数开发商一般是先追求利润率再追求现金流。从去年开始，我们认为对于开发商来说，比较合理的诉求是先追求现金流，再追求利润率。”
　　同时，杨炳运认为，市场散售和大宗交易的价格可比性不强。大宗交易通常是为了一次性回笼现金流，首期付款比例往往在90%以上，这样的交易是商办散售模式的客户无法贡献的。通常大宗交易的价格与散售的价格相差20%~40%，但因付款节奏和额度大小的不同，对开发商的实际贡献相差并不大，甚至大宗交易更有利。
　　此外，在当前市场环境下，对于房地产开发商而言，付款节奏也是评定产品出售是否划算的重要指标。据杨炳运介绍，虹桥板块正常付款节奏是签约时付款20%，次年付款30%，剩余50%通常在交房时支付。“资金本身是有成本的，此次交易首批付款达到93%以上，协信地产一次性回笼13亿元资金。从财务成本的角度来看，与虹桥商务区正常的付款节奏相比，此次出售实际交易价格接近35000元/平方米，并不算贱卖。”