协信整栋抛售办公物业 大虹桥写字楼压力显现

    对此，戴德梁行华东区写字楼部主管沈洁指出，今年上半年以来，大宗物业投资市场同比呈现萎缩状态，投资者观望情绪较为严重。平安与协信地产的这次交易涉及十几个亿的资金量，成交单价必定与散售价格不可相提并论，这也符合市场规律。

虹桥板块写字楼压力显现

　　与协信此次交易时隔仅几天，SOHO中国也曾宣布将位于虹桥核心区的凌空SOHO的10万平方米物业出售给携程旅行网，交易金额为30.5亿元人民币。
　　而在9月初，万科也曾表示拟以约16.51亿元出售上海万狮置业有限公司90%的股权给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED，出售项目为位于虹桥商务区的建筑面积达11万平方米的国际A级写字楼。
　　数月间，大虹桥板块抛售项目频频出现，板块内短期写字楼供应过剩的压力正逐步显现。从虹桥商务区的开发进度来看，今年有很多项目进入竣工阶段，写字楼第一批交付已经开始。从今年到2016年，预计有约170万平方米的商用物业将在虹桥商务区核心区集中供应，其中60%是写字楼项目，体量约100万平方米。
　　大虹桥板块核心区近两年因为大批项目集中入市，供应量庞大。无论是租赁项目还是销售项目，目前面临的竞争压力都比较大。在沈洁看来，对于开发商而言，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是关键。
　　而结合上海市写字楼市场的大背景来看，邵明浩指出，上半年上海甲级写字楼日租金价格从1.43美元/平方米下滑至1.41美元/平方米。尽管下降幅度不是很大，但是与2013年相比，上涨趋势发生了扭转。浦西甲级写字楼的空置率从去年的8.7%上升到11%左右。租金下降、空置率上升、供应增大都可能影响开发商持有写字楼物业的决心。
　　写字楼的实际价值是通过管理后达到的租金水平来体现的。“对高端写字楼经营欠缺经验和能力的开发商而言，通过开发销售的方式实现资金回笼不失为一种较好的渠道。”邵明浩认为，对于大虹桥板块来说，目前正处于利好政策的喷发阶段。对于没有实力长期持有商用物业的开发商来讲，目前的时间节点正好是比较合适的出售时机。
　　而在当前的市场环境下，散售方式也越来越难以满足开发商的诉求。高力国际数据显示，去年上海有14宗办公楼和6宗商铺完成大宗交易，成交量居全国之首。杨炳运认为，目前上海商业地产的从业人士都有这样的共识，即散售已经不能解决开发商的问题，大宗交易是解决商业和办公销售的主要手段，也将会成为一种越来越常态化的现象。第三季度上海房地产市场就产生了6个交易额10亿元以上的大宗交易。
　　而对于虹桥协信中心未来的规划，杨炳运坦言，虹桥协信中心是协信地产进驻上海的第一个项目，标杆意义重大。协信地产自持面积将超过7.5万平方米，包括近6万平方米的购物中心和一幢约1.5万平方米写字楼，预计未来用作上海总部。剩下的3幢独栋写字楼，如果有好的机会，也会考虑继续整栋出售。


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