今年上海写字楼供应走高 区域中心化趋势加强

    日前，一份由中国房地产业协会发布的2014年第三季度商务写字楼的指数显示，上海等10个城市的高端写字楼市场发展前景喜忧参半，走势平稳，被归为二类城市写字楼市场。
　　该指数是通过监测国内16个大中城市高端写字楼市场的未来供应、租金、空置、新入市高端写字楼项目出租速度、吸纳量等主要指标得出的，反映了城市现有供给与需求状况。

    对此，业内人士表示，由于三季度上海市场新增50万平方米甲级写字楼面积，新增供应等同于前两个季度供应量的总和。在集中供应的压力之下，甲级写字楼总体租金环比下跌0.6%，部分写字楼面临涨租即退租的尴尬。而四季度依然会有多座写字楼竣工交付，2015年将有约200万平方米的新供应，预计写字楼租金将会持续小幅下滑。
　　“上海写字楼市场比较特殊的一点是短周期性较强。某些标杆性项目体量较大，动辄十几万平方米。大项目扎堆入市，造成短期内市场难以负荷。”睿意德写字楼高级助理董事陈曦直言，其实就总量而言，上海甲级写字楼存量还不到600万平方米，以上海的经济总量、城市能级以及未来的发展潜力来说，从长周期来看，写字楼市场仍有较大的上升空间。
　　供应走高
　　租金承压
　　据悉，中国商务写字楼指数依据对各城市的打分分值而将其分为六大类，一类城市的写字楼市场，即租赁需求最为强劲的市场，二类城市的写字楼市场走势总体平稳，上海被归为二类。
　　“三季度上海新增50万平方米甲级写字楼面积，SOHO复兴广场和东方汇经中心集中交付。SOHO复兴广场新增39000平方米供应量，东方汇经中心也给陆家嘴商圈带来超过4万平方米的新增供应。”上述业内人士表示，尽管甲级写字楼市场租金总体出现微幅下跌，但是不同区域的市场表现也各有差异。
　　以浦东和浦西为例，莱坊国际数据显示，三季度浦西甲级写字楼租金环比下跌0.7%至每天每平方米8.4元，南京西路区域租金环比下跌1.4%。而浦东租金继续维持高位，浦东和浦西的租金差距也扩大至每天每平方米1.2元。
　　市场供应增加使区域内写字楼竞争更加激烈。租金的调整直接带来了空置率的变化，据沪上一位商业地产开发商透露，陆家嘴区域高端写字楼租金居高不下，部分公司考虑到日益沉重的租金成本，也在计划搬迁到租金成本更低的非中央商务区。
　　据统计，陆家嘴地区甲级写字楼空置率三季度环比上涨0.8个百分点至1.5%。而在浦西，部分业主通过主动降低租金水平挽留租户，成效明显。南京西路的甲级写字楼空置率环比下降2.8%。
　　高纬环球日前发布《2014年第三季度上海房地产市场报告》指出，上海中心城区现有高品质在建写字楼项目接近210万平方米，新增供应办公面积将在2015年至2016年达到高峰，其间多项大型商办综合体包括上海中心、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士等将陆续进入租赁市场。
　　“随着甲级写字楼扎堆入市，租金成本持续高企，陆家嘴区域空置率相对严重。总体来看，四季度浦东写字楼空置率恐会继续上升，租金增长速度趋缓。”陈曦表示。