2015年房地产市场至少面临的五大挑战

    当然，2015年的市场也不会太差，刚需现在还呈现一个机械式的增长，毕竟结婚人口每年就有1500万对，至少一半在城镇里，按照50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口数量的30%多，离婚也需要住房，应该不少于100万套。常住人口中的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户，每年如果有3%的家庭购房，每年有近200万套购房需求，30多年才会全部解决这部分“被城镇化”人群的自有住房问题。城镇化率每年提升1%，每年进城约1360万人、340万户，每年购房3%，需要十多万套住房。而不买房的人群仍然要租房，租房也需要房。我们预计每年租房需求在数百万套，依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。

    未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
政策：微刺激还是强调控?

    今年的政策或许可以用一个词来形容，“打水漂”。

    为什么?因为房地产已经拖了经济增长的后腿，而中央政府发出了稳定住房消费的号召，不刺激房地产是稳不住房地产市场的。但是“回归以市场为主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，微刺激就是理所当然的了，打水漂就是最好地微刺激。

    打什么“水漂”呢?

    从中央政府来看，时不时的定向式和非定向式货币政策，时刻激荡着房地产这个巨大的市场，而通过逐步扩大新型城镇化的试点政策可以为试点城镇导入人口;通过减少保障房建设指标、鼓励购买商品房用于保障房或拆迁房等，可以缓解房地产市场库存压力;通过推出Reits可以帮助房地产企业减轻资金压力;通过铁路和公路建设、撤并农村居民点和公共服务点、推行规模化农业生产可以促使农民转移进城镇。

    中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标。

    从地方政府来看，能动用的手段有限，不外乎是公积金、契税和财政补贴(包括落户、入学、农民工职业培训)，刺激力度取决于政府的解决库存和后续出让土地的决心，刺激效果取决于财政能够承受的补贴支出。最为核心的是能否为城市新区导入人口摆脱空城之忧.

挑战：哪些风险对房企构成挑战?

    我们认为，2015年的房地产市场至少面临五大挑战：

    首先，房地产已经成为反腐的重点领域，按规矩出牌，跟中央步调，不逾越雷池，肯老实做人，方为正道。


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