房市总体供大于求，房价高歌猛进的时代已经结束

    11月21日下午，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。这是继2012年7月以来央行的首次降息。关于此次降息，市场普遍认为会刺激住房需求，但对能够刺激的规模则少见估算。根据中国家庭金融调查数据，笔者估计仅能刺激160万套住房需求的释放。

    中国家庭金融调查详细询问了家庭住房拥有状况、家庭收入及资产等情况。我们定义潜在的刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。潜在的改善型住房需求的具体标准为现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年。结合家庭的收入及资产状况，我们可以估算出全国及各省的潜在刚需和改善型需求，以及可实现的刚需和改善型需求。

    央行基准贷款利率调低0.4个百分点后，有机构即算出：100万元的房贷，每个月可少付245元。我们的估算也是基于类似思路，根据家庭所在地的房价，70%贷款购房，算出降息前后的月还款值;再以不超过家庭收入的40%作为还贷标准，估算出有住房需求的家庭中，因月还款额降低而增加的家庭数目。

    当贷款利率为6.55%时，可实现的刚性住房需求为9.8%，可实现的改善型住房需求为5.3%，总体可实现需求为14.7%，即城镇家庭中14.7% 的家庭拥有住房需求，同时又有能力实现其需求。当利率下降为6.15%时，可实现刚性住房需求为10.2%，可实现改善型住房需求为5.3%。降息后可实现的总需求上涨了0.74个百分点，约160万套。其中，刚性住房需求为85万套，改善型住房需求为75万套。

    分区域来看，此次降息对二线城市影响最大。一线城市可实现的住房需求几乎没有改变，仅从11.6%上涨至11.8%，二线城市该比例从16.5%上涨至 17.5%，三四线城市从13.4%上涨至14.0%。据此推算，降息对一线城市住房需求刺激仅为5万套，二线城市约为95万套，三四线城市约为60万套住房需求。

    从今年4月以来，政府已经采取了一系列措施稳定房产市场，但对市场的静态影响都很有限。根据我们相对乐观的估计，在市场预期不变的情况下，放开二套房贷款限制可在今后五年刺激总量约 550万套，公积金优惠可刺激280万套住房，这次降息则可刺激160万套住房需求。相比于现有约5000万套空置房和约400万套待售房，总体效果有限。这些政策能否真正起到作用，还是取决于房价预期是否因此而改变。

    截至2014年三季度，中国城镇家庭住房拥有率已经高达90%以上，多套房家庭的比例也达22%，空置率超过23%。即使有住房需求的家庭，购房能力也较低，细微的利率变化对于提高可实现居住需求效果有限。中国住房市场的整体走向，主要取决于投资需求。随着股市渐入佳境，房市总体供大于求，房价高歌猛进的时代已经结束。

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