3季度成都写字楼微调盘整 区域发展不均衡分化严重

成都写字楼信息网3季度市场报告：

    2017年3季度成都写字楼市场延续此前回暖趋势，租赁成交活跃，成交总量继续保持在2季度水平，同时受本季度市中心及城南新增优质物业供应影响，全市优质办公物业租金持续承压震荡微跌，空置率方面，除人南沿线空置率持续走低外，其他区域优质物业空置率略有微升。此外，通过对大数据分析，我们还观察到目前成都写字楼市场区域发展分化明显加剧。除传统五大办公物业集中区域外，部分工业园区及老旧写字楼聚集区难以获得主流市场关注。

    受市场新增供应因素影响，3季度成都优质写字楼平均租金继续盘整微跌，市场重心南移趋势没有明显改变。市场成熟度较低且散售物业集中的金融城及大源片区，依旧牢牢占据着7-9月市场供应量的主力地位。本季度全市优质办公物业平均租金录得90.7元/平米/月，较上季度微跌1.3%。

    本季度，在我们所监控的主要办公物业片区中，除人南沿线区域由于完全没有新增供应物业入市，区域内优质物业空置率继续走低，同时推高平均租金至104元/平米/月。而其他主要区域优质写字楼平均租金价格均有不同程度的下跌。

    本季度延续上季度租赁成交活跃的态势，总计录得超9万平米净吸纳。市场对于市中心、东大街的需求持续旺盛，多数优质写字楼空置率保持在10%左右，其中SAC四川航空广场租赁8400平米，继续成为天府广场片区季度租赁冠军。仁恒置地广场本季出清7000平米，其中华为租赁约6000平米。百扬大厦本季亦有5000平米成交，入住率继续维持在90%以上，租金持续保持在140元/平米/月高位。此外东大街摩根中心出租5571.8平米，入住率已突破94%。

    人南沿线目前可租赁面积非常有限，其中上善国际成交1500平米。凯德天府空置率继续低于10%，来福士广场写字楼仅为3%。

    本季度城南成交量有明显放大，某科技企业租赁银泰中心20000平米。中海国际中心C座自3季度入市后也已租出超7000平米面积，吸引了包括微软成都分公司、中国华信能源在内的世界500强企业入住。而JIC佳辰国际在引入知名互联网企业陌陌后，大厦空置率已跌破20%。

    3季度市场新增供应主要集中于东大街及城南金融城-大源片区，受此影响，上述片区内优质写字楼所有波动下行。但受益于目前市场对于该区域需求持续保持旺盛，市场空置率升幅有限。同时，天府广场-东大街及人南沿线区域，对中小面积办公空间，特别是精装房源需求持续旺盛。

    但随着年内新增供应物业陆续入市，市场压力将日趋显现。目前多个自持物业均通过不同策略对物业品质及服务进行提升。SAC在推出S+pace特色服务体系后，又通过开设楼内白领食堂进一步提升物业服务品质，为楼内客户提供更全面的餐食服务。此外，还通过与入住于SAC的ofo共同开展917国民骑行日等活动，持续推动“绿色超甲”实践。此外，部分物业依据自身特色及资源，通过设置共享办公空间的方式，提升物业品质及多样性，如博瑞·创意成都开设的Mr.F联合办公空间，通过物业运营方在传媒文创产业以及创业孵化方面的优势，进一步提升了物业对于多样化客户需求的支持能力。

    随着成都写字楼市场的不断发展，一些曾经备受瞩目的区域市场日渐低迷。受到成都商办区域日趋集中于以人民南路-天府大道及东大街沿线周边为核心的5大主要区域，一些曾经热门的区域，特别是一些工业产业园区及一些老旧办公物业集中区，已经难以聚集市场的关注目光。随着成都城市“南拓”发展战略的持续推进，成都当前形成的“市中心-南延线”的商办物业格局或将继续强化。在市场预期及包括轨道交通在内的城市市政配套建设没有大规模改变之前，这些片区的物业或将持续面临租客流失、租金下滑的压力。

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