租赁住房REITs渐成风口 十万亿元存量资产待证券化

    回应中，并未明确北京将如何推进住房租赁业务的相关工作，但建行租赁住房服务平台“CCB建融家园”APP已经可以通过安卓和苹果系统下载。北京晨报记者看到，打开该APP页面，建行的广告语已经从“要买房，找建行”，变成了“要租房，到建行”。同时，在CCB建融家园已经开通的三家城市中，北京排在最前面。在北京晨报记者定位北京之后，APP上已有两套房源，但均显示“已出租”。

    北京仍是当下租房市场最活跃的城市之一。根据近日58同城数据研究院发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》数据，北京、上海、广州、深圳在2016年的租房需求较2012年增长了120%，2016年四个城市租房需求量占全国总需求量的20%。同时，这份报告显示，2012年到2016年，北上广深租房需求年平均增长率持续上升。“受租房利好政策的引导，房源供应量年平均增长率超30%。”

    值得注意的是，在建行之前，阿里、京东等互联网巨头也高调宣布将进军房屋租赁市场，都表达了引入金融支持的态度。

    蚂蚁金服称未来可能会考虑将花呗等功能接入租房平台，但这也需要看现在的平台运行情况，适时推出。而京东金融则表示，目前已经上线了白条租房功能，京东金融与线下租房商家合作，通过京东金融旗下小贷公司给用户授信，一次性授信，额度不循环，分期还款，属于个人信用消费贷款产品。

    贷款租房对楼市影响众说纷纭

    无论北京地区会否引入租房贷款，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，建行所代表的银行的介入，将对房地产市场产生很大影响。

    他认为，此类贷款也使得大城市租房的承受能力更强。由于大城市房租比较贵，尤其是对于一些高学历人才来说，租房成本也会影响其在大城市发展的质量，所以此类创新会带来此类群体租房需求的扩大，更容易也更愿意租房了。

    “租赁需求释放，对于购房市场有很大的分流作用，若房价过高，完全可以改为租房。”严跃进认为，更重要的是，后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，对于抑制房价也是有积极作用的。

    中原地产首席分析师张大伟则认为，现在租房市场创新方式太多太快，究竟效果如何还很难说。目前很多资金无序进入租赁市场，对于租赁行业来说，很可能推动租金上涨。作为中央大力提倡的租购并举住房制度的重要一环，长租公寓近来也成为资本追逐的热点。对此，高和资本执行合伙人周以升表示，在政府支持的公租和廉租房市场和市场化的公寓租赁市场中，将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。                

    尤其是在住房租赁类REITs（房地产投资信托基金）产品近期接连获得批准上市的背景下，包括银行在内的金融机构、房地产企业也纷纷开始行动，以尽快进入这一前景巨大的市场。

    国内某大型商业银行战略投资部的负责人向《证券日报》记者透露，住房租赁类REITs的相关项目被内部重视，近期已组织内部研讨学习，相信很快便会有所动作。而包括万科、保利、龙湖、碧桂园等龙头房企，也均加大了对长租公寓项目的投入。

    发展长租公寓被业内认为是解决城市新就业群体居住问题的有效措施，也是构建多元供应渠道、激发住房租赁市场活力的重要途径。长租公寓本身具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持，也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平。

    在这一背景下，2017年10月11日，中国第一支脱离主体信用的权益型租赁公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式获批发行。项目获得了中国证监会、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会和住建部等部门的大力支持，从交易启动到审批20天完成，创造了交易所同类产品的纪录。业内专家普遍认为，该项目的推出有望成为中国标准化公募REITs出台的重要里程碑，完成最后一公里的历史性跨越。

     据悉，该项目是由中国最大商业不动产基金——高和资本与新派公寓合作设计和推动，高和资本担任该REITs的交易安排人和财务顾问，负责交易结构设计、税务筹划和重大节点把控等，并管理推广机构、评级公司、会计师、律师等中介机构。同时，高和资本在短短1年内已完成6宗不动产证券化交易，总计198亿元，占国内交易所和银行间已备案产品规模的14.6%。

    值得注意的是，在“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”也获得了上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs。

    周以升指出，目前租赁公寓成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。

 

 

 

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