房屋租赁市场观察：浪潮渐涌的2017

    2017年，房地产市场的头号关键词非“租赁”莫属；对于房屋租赁市场来说，2017年也毫无疑问是特别一年，曾有人将之定义为“房屋租赁元年”。
    自1998年我国开启房改进程后，房地产市场开始起步。近三十年，新房和二手房一直是房地产市场的主角，但近年来房屋租赁市场规模迎头赶上，在2017年，房屋租赁市场迎来了前所未有的机遇。
    一方面，各地政府加速出台有关房屋租赁市场的扶持政策，租赁市场逐步变得规范化；另一方面，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使得房企和金融机构加速涌入。
    适逢年末，特推出房屋租赁观察系列稿件，复盘房地产市场在这个“租赁元年”发生了哪些变化，主要房企又如何在浪潮涌现之际谋篇布局。

    政策加持
    房屋租赁市场得以快速发展，很大程度上是因为得到了政策加持。
    方正证券将住房租赁的政策支持可归纳为四类：一类是供给，供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。第二类是金融，允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。第三类是财政，即税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。第四类是法律，即立法，切实推进租购同权。
    以2016年北京推出“930新政”为分水岭，2016年底以来，全国各地针对楼市的调控措施层出不穷，增量市场受到抑制，房地产市场高周转、挣快钱的模式已经难以为继；存量市场“觉醒”，面对租赁市场的巨大潜力，在力推租赁土地、整治租赁市场、培育租赁供应主体等利好政策影响下，房企已经开始加快在长租公寓领域的布局。
    顶层设计上，十九大报告明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
    多个部门也联合出台了关于发展租赁市场的政策文件。在2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，2017年5月，为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为，住房城乡建设部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。
    最近，全国近20个城市又陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等地开展房地产投资信托资金(REITs)试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策等。除此之外，为了严控炒房，政府还出台了一系列政策——禁止消费贷入楼市，多城限售调控，提高房贷利率等。
    在多方政策加持下，房地产市场快速由增量市场向存量市场“转向”。

    对于长租公寓的盈利分析，研究院院长杨现领表示：“集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领认为，基于一定的产品和服务能力带来规模效应，才能赢得市场。除规模之外，长租类项目要想盈利，需要做到三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。
    事实上，长租公寓发展的各项积极要素正在聚合。在国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”获得审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs。
    业内观点认为，这可以帮助盘活存量长租公寓物业形态。随着财税制度、法律法规等支持体系的逐渐完善，“租购并举”的住房体系有望“落地生根”。

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