2017年房市回顾：长效机制显威力 租赁红利窗口开启

    中国房地产市场自去年9.30调控以来，经过一年多时间，出现与此前一轮楼市暴涨截然不同的画面。安居客房产研究院首席分析师张波对2017年全年房地产市场进行了回顾与总结。

    一、2017年楼市调控：调控下半场 长效机制显威力

    2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。根本目的是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展问题。

    目前房地产市场正处于降温后稳定期，房地产市场也将持续较长时间保持健康正常运转。由于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从抑制需求变成解决需求。比如，增加首付比例、限购、限贷等手段都是为压制需求，但需求抑制是暂时的，造成需求延后并集中爆发。今年以来“租购同权”相关政策大量推出，将部分非理性购房需求更好地性引导到租房市场。另外，调控摒弃部分异化手段，如以往政策多会加重交易税费引导楼市降温，反而推高实际房价，今年鲜有此类手段。房地产市场长效机制的落实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

    二、2017年商品房市场：调控之下 商品房成交量依然强势

    从国家统计局公布的数据来看，2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%；销售金额10.3万亿元，同比增长12.6%。增速虽然较2015年和2016年明显降低，但在国家高强度的调控政策之下，还是维持了强劲增长势头。

    这并不意味调控未见效，分城市来看，三四线城市销售增速明显高于一二线城市，其中1-10月三四线城市销售金额增速同比增长27.2个百分点，而一二线城市同期则增速减少2.9个百分点，充分证明国家分区域采用不同调控政策起到积极作用。

    从广义库存量来看，全国商品房库存已经处于2013以来的历史低位，按照统计局公布数据来看，预计2018年上半年待售住宅面积水平甚至可以低于2012年水平，库存量的减少会形成相对的供不应求，加之符合购房资格人群绝对数值增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整体下行动力并不强，但并不排除部分前期价格非理性上涨的热点城市出现明显价格回调。

    三、热门城市房价：房价走低 不代表购房成本同步降低

    城市房价下降和购房成本降低是两个层面问题，两者关联但并不完全正向变动。

    其一，城市房价下降不代表在售楼盘降价，可能是供应结构变化所引发，例如郊区可售房源增多，市中心房源预售证获批量少等。

    其二，由于限购带来的政策收紧导致二套房首付增加，即便部分商品房或二手房价格真实下调，但改善型购房者首付压力依然不小。

    其三，部分开发商有收“价外费用”嫌疑。众所周知商品房由于限价原因，导致价格可能低于周边二手房，从而引发一二手房价格倒挂，为了“弥补”这部分损失，有部分开发商违约采用收取“价外费用”方式卖房，导致实际价格高于成交价格。

    矫枉过正或许是在短期调控不得已而为之。很多情况下监管层并不能区别投机需求和自住需求，尤其在二套房层面表现最为明显，改善需求首当其冲可能被误伤，由于一些城市二套房首付比例高达七成，导致很多改善型需求不得不推后。

    四、2017年租赁政策：从“居者有其屋”到“居者享其权”

    从租赁政策深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了“黄金十年”，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房划等号，但中国未来十年面临城市化引发大量人口持续进入城市，以及目前高房价与人群总体收入不匹配的现实，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。

    租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。未来，住房租赁市场应该在三方面做文章，首先增加租赁房源供给量，不但在数量上提供保证，还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多方面政策支持；其次通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租赁金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

 

 

 

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