2018房地产迎长效机制关键年 调控趋向一城多策

    2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
    业内人士分析预测，2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位，政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全
    2018年，楼市分类调控政策在地方得到落实，兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。1月5日，兰州市发文对部分区域取消限购，继续限购区域则取消限购社保、纳税证明。同时，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。
    针对兰州市的政策调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，兰州政策调整的重点在于：松绑部分非核心区域限购，对限购的认定条件进行放松；对炒房依然零容忍，推出限售政策；在去库存和防投机方面落实新政策的要求。
    严跃进表示，从兰州的去库存周期数据来看，维持在17个月左右的水平。一般来说，一些热点城市若是市场不错，去库存周期或存销比实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平。对于兰州房地产市场来说，市场过热过半是集中在市区，对于一些近郊区和远郊区以及郊县，实际上去库存周期还是比较高的。
    “所以严格收紧限购政策意义不大。此次调整政策，也是考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范炒房，具有积极意义”。严跃进说，预计后续对于一些省会城市来说，郊区市场的购房政策会适当放松，而市区房源不多且房价容易炒作，所以政策松绑可能性相对不大。
    “2018年1月份以来，兰州调整限购，南京松绑户籍，房地产调控正式开启一城多策时代”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“2017年房地产市场调控最成功的地方是：在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持向前推动的经济活力。因此，2018年政策调控的方向依然是维持这个方向的发展趋势。”
    2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议要求，2018年抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
    张大伟分析认为，从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不复存在。“以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。”
    他预计，后续还会有更多城市会出现类似政策调整，以往部分城市的“一刀切”限购并不利于市场平稳，未来更多的城市将执行一城多策，调控形势趋向多样化。
    针对房地产市场“长效机制”建设，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析预测，首先，楼市调控长效机制将加速建立，房产税相关问题作为长效机制的核心将会更快解决和推进；其次，现有的紧缩性调控政策会长期持续，短期内基本不会放松；此外，一城一策、分城施策的差异化调控方式不会改变，未来我们将看到更多城市出台收紧楼市新政，也能看到部分城市仍在积极去库存。
    胡景晖表示，2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。对炒房的打击还将持续，楼市交易，特别是收紧政策城市的楼市交易将基本由自住需求客户完成。更多资源会倾斜到租赁市场，房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。
    “历史数据表明，政策对我国房地产市场有着决定性的影响。加快建立市场调节长效机制、减少短周期的市场调控十分必要。”胡景晖说，“当然，长效机制的建立是一项系统而长期的工程，只有土地财政、税收、立法等各方面都有大量变革后才能建立。长远来看，还需要合理配置资源，优化产业布局，引导人口流动。作为全国房地产市场的标杆，尤其是北京，将会在长效机制的建立中起到至关重要的作用”。

 

 

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