写字楼市场“独立经纪人”崭露头角但管理仍有欠缺

    从2007年底，国内房地产中介行业问题频出，裁员、关店甚至公司倒闭，一石激起千层浪，各种“内幕”不断爆出；此外，再加上房价“拐点”争论的此起彼伏，不光“老百姓”看得忽喜忽忧，怕是许多专家及业内人士也有些心理“打鼓”了。

    房地产中介的“水有多深”，多家媒体已用大篇幅报道，在此不重申，总的来说主要问题在于一直以来，整体市场规范化程度不够，多数从业人员素质低下，且房地产大环境不够成熟，行业内部还存在不正当竞争现象。可以说快速发展的市场，使政府监管产生一时盲区，造成了部分中介盲目扩张，在高利益的驱使下，许多“不法”行为滋生。

    国情和市场的差异化，使中国的房地产政策不可能照搬国外，摸索阶段的法律法规欠完善及相关部门监管不足，使行业的诚信自律就显得尤为重要，也只有这样才能最大限度保护消费者利益。与二手房交易为主的住宅市场不同，写字楼市场中介服务的重点在于项目租赁，针对政府监管层面来看可能要容易些。

    就写字楼项目的租赁模式来看，多数项目初期为开发商直接成立专门的租赁部门，或由物业代管租赁。这些人员受过较基础的培训或有一定的从业背景，基本代表的是开发商的“利益”。许多项目还会选择从多途径入手，如既有租赁部门也和经纪公司合作，特别是租售并举的项目，会较愿意采取这一方式。

    随着市场情况的转变，近年许多国内经纪公司，开始将业务中心转向写字楼和商铺部分，而这些企业部分或早期业务多为住宅中介，在人员素质及企业管理上还欠缺一定的专业性。而商用物业的客户主要针对的是公司或企业老板，一般成交额较大、谈判周期较长，尤其一些跨国和外资企业，对国内中介的专业化程度、诚信意识还保有较大的疑虑。

    因此近年，一些核心区域的新建顶级写字楼项目，国际化的市场定位促使其发展了一种更“国际化”的租赁模式：牵手外资代理行，例如CBD的银泰中心、华贸中心。高纬环球、世邦魏理仕、高力国际、第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行等外资代理行，业务的全球化令其拥有许多国际客户资源，品牌优势也让其专业性、诚信度受到跨国、外资企业信任。通过外资代理行相关从业人员了解，“五大行”与项目的代理又分为项目初期的独家租赁代理，及后期的驻楼代理等，许多从业人员为“海归”，拥有优秀的英文能力和专业素质，收入也颇为丰厚，形式上如国外的“独立经纪人”。

    “独立经纪人”实际上在国内经济公司中一崭露头角，但现在还较难成为市场主流。在美国，有85％的房屋交易是通过独立经纪人来完成的，与传统中介业务员相比，独立经纪人无底薪，但提成比例高达50％—80％，市场规范化程序及对从业人员的考核制度都很完善。但就中国市场来看，“独立经纪人”管理企业还欠缺成熟体系，难以形成有品牌效应和信用体系的平台；另外从业人员素质及对其资格的考核，还欠缺政府部门的监管及相关证书。

 

 

 

 

 

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