成都写字楼租金4年来首度上涨 空置率下降市场终迎拐点

    一年间，成都写字楼供应86.92万方，其中甲级写字楼59.17万方，而净吸纳量虽达到71.25万方为三年来新高，但市场供过于求的局面未能有根本性改变。不过，在净吸纳量提升的情况下，成都写字楼空置率在2017年有所降低，租金也迎来近四年首次上涨，这也是成都写字楼市场迎来拐点的重要标志。
    2012年和2015年世邦魏理仕曾对成都甲级写字楼入驻企业进行全面普查，2017年世邦魏理仕再次对41栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼启动普查，调查涉及企业总数近3000家，总承用面积超过170万平方米，样本率接近85%。调查结果如下：
    需求端结构重塑 科技新媒体与联合办公异军突起
    调查显示，金融业继续领跑成都甲级写字楼需求，但受到近两年小微、新兴金融调控不断加码导致的需求萎缩影响，其所占比重由2015年37%降低至2017年28%。其次，得益于国家“双创”战略，初创企业在蓉涌现，科技新媒体（TMT）加速需求释放，2017年首次跻身甲级写字楼需求的前三大来源。再者，承接创业型小微企业需求的联合办公等第三方办公空间成为近年需求热点，进而带动服务业异军突起，跃升至需求榜第二。
    科技新媒体租户大面积需求增幅居首
    成都甲级写字楼租户平均承用面积为589平方米，居二线城市前列。其中300平方米以下的需求占比达到46%，300-500平方米占比为25%；3,000平方米及以上的大面积需求占比为1-2%，但总承用面积占比高达15%，体现大面积需求企业对市场去化的价值。行业方面，银行、保险等传统金融租户仍是3,000平方米及以上大面积需求的首要来源，占比达到25%。TMT行业的大面积需求占比从2015年11%跃升至2017年18%，位列第二，增幅居首。
    中资企业贡献超八成办公需求
    2017年，成都甲级写字楼新成交中，外企贡献率已跌破10%，短期内其经营策略难觅根本性转变的迹象。中资企业（含四川本土企业）对市场的影响力逐年提升，截至2017年末，其甲级写字楼市场份额已超八成。成都新经济发展红利及“双创”战略推动新设立需求从2015年20%回升至2017年37%，带动市场净吸纳量在过去两年强势回升。
    写字楼市场“双核”格局成型
    中央商务区、东大街、人民南路、南延线—“四足鼎立”格局凸显。得益于区位条件及商务氛围积淀，中央商务区逐渐发展为以专业服务为主导、金融与零售为支撑的综合性商务板块，亦是联合办公青睐的区域之一。东大街板块仍以非传统金融为主导，新兴金融氛围延续。人民南路作为传统商务板块，传统金融与非传统金融主导区域需求。伴随新经济与科技产业高速发展，TMT崛起并主导高新南区（南延线）金融城、大源板块办公需求。2017年，南延线板块成熟度进一步提升，办公需求加速释放，贡献率超六成。“市中心”与“南延线”的双核格局发展成型。
    南延线或将成为拉动全市租金上涨的源动力
    展望未来，作为写字楼传统第一驱动力的金融与新经济、科技、创新创业驱动的TMT及联合办公将继续主导办公需求。南延线作为成都写字楼市场双核之一，其租金水平受早年集中供应影响，整体水平被低估。在此背景下，随着区域商务及配套设施成熟度的提升，南延线对企业的吸引力亦将大幅增强，有望成为带动全市租金上涨的首要驱动力。天府新区板块，随着天府国际机场、地铁线路等基础设施开建，产业与人口导入有望支撑天府新区成为继高新南区后未来成都写字楼又一新兴商务区域。

    展望：
    从近年成都写字楼市场发展情况来看，未来市场供应或将继续呈现回落走势，需求有望持续回升，供需情况进一步改观的情况下，空置率将继续回落。从供应的区域分布来看，南延线两大板块——金融城和大源仍旧是未来供应的焦点区域。而第三方办公运营服务商（共享办公空间）的进入，将进一步促进市场主体构建“办公新生态”。

 

 

 

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