房地产市场中城市内部各区域的分化态势非常明显

    政策的延续与革新

    这一系列政策动向，被认为是未来房地产政策的风向标。今年两会期间，监管层对楼市调控有着明确的态度。

    3月5日发布的政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

    3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”中表示，“坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；建立完善差异化的调控政策体系；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。”

    同策研究院指出，中短期内的楼市政策导向为：坚持差别化调控与“楼市去投资化”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管成为常态。

    该机构认为，中长期内，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制(如农村土地流转、集体用地改租赁房等)，促进新型城镇化为重要环节。

    从2017年四季度以来，房地产调控政策不断向中西部和三四线城市扩围，已经出台政策的城市，也在不断修补。两会期间，江西、武汉、佛山等省市也曾发文，对销售监管、租赁管理等进行强化。

    大连、阜阳的调控新政，被认为是此前楼市调控政策扩围并不断细化的一种延续，同时又反映出房地产市场的新变化。

    链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，大连实施限购令的做法说明，“库存已经不是大连市场当前的主要困难”。

    根据统计局数据，截至2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已降至3年前水平。多数机构认为，去库存已取得阶段性成果，很多城市的库存规模已降至低位。

    阜阳的新政则反映出棚户区改造对房价的推动力。阜南县房管局人士指出，“炒房”现象在阜南县并不十分突出，倒是随着城市框架的拉大征迁户增多，刚需性购房占主流。

    北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，一些中小城市的经济发展水平不高，且存在人口外流现象。但在棚户区改造的驱动下，新增需求大量释放。货币化补偿的做法，对这些城市的房价有着较大推动力。

    今年两会期间，我国仍然提出580万套棚户区改造目标，但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日，王蒙徽在“部长通道”也回答了棚改相关问题，同样未提及货币化安置。有分析人士指出，这说明监管层已注意到这一现象，未来可能不鼓励此类做法。

    值得注意的是，大连、阜阳的调控政策均细化到区、县层面。杨现领指出，这说明差别化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。他表示，房地产市场的分化不仅体现在城市之间，城市内部各区域的分化态势也非常明显。因此，根据不同区域的市场热度采取差别化调控，将成为未来的主流方向。

 

 

 

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