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三四线城市楼市为什么房价至今依然保持上涨势头

http://www.shenyangoffice.com  2018年06月29日 09:45:44    沈阳写字楼网

导读:以蚌埠为例,位于安徽省,是我国众多三线城市中的一个,从2016年开始房价持续上涨,至今累计涨幅超过30%,上涨势头不减。由此,不难看出三四线城市楼市有多火。同时,国家统计局公布的数据也可以佐证这一点。

    三四线城市楼市为什么房价至今依然保持上涨势头 始于2016年10月的本轮楼市调控,从目前情况来看,2018年风向难以大变。期间,有一个现象很有意思,一边是得益于因城施策的指导思想,大部分三四线城市在鼓励去库存的政策之下,房价不断上涨。
    另一边,早在2017年二季度开始,业界就不断有声音冒出:三四线城市楼市缺乏支撑,火爆场面难以维计。那么,很多专家学者都不看好的三四线城市楼市,为什么房价至今依然保持上涨势头呢?2018谁会成为下一个接盘侠?

    以蚌埠为例,位于安徽省,是我国众多三线城市中的一个,从2016年开始房价持续上涨,至今累计涨幅超过30%,上涨势头不减。由此,不难看出三四线城市楼市有多火。同时,国家统计局公布的数据也可以佐证这一点。
    官方统计的70个大中城市2月房价变动情况显示:一线城市新房价格同比下降1个百分点,二手房价格涨幅连续17个回落;二线城市和三线城市新房价格同比涨幅均提高0.4个百分点,二手房价格涨幅均提高0.1个百分点。

    在这样的背景之下,我国房企格局发生了明显变化。重点布局三四线城市的碧桂园成功登顶,接过中国房企销售金额第一的王座。对此,很多人归功于楼市调控导致一二线城市购房需求外溢,流向以去库存为首任的三四线城市。但在小编看来,这显得有些肤浅了,背后的真相应该是棚户区改造撬动了中国楼市!
    三四线城市火爆背后的真正推手
    以辽宁省为例,作为棚户区最多的省份,2004年启动棚改,大致可分为两个阶段:
    2004-2014年是第一阶段,实物安置为主,辅以货币安置。在2005年10月,住建部出台相关棚户区改造指导意见,正式拉开我国大规模棚户区改造序幕。不过,受资金制约,进度相对缓慢。
    2015年至今是第二阶段:安置模式逐渐转变为以货币安置为主,其资金主要来源于央行抵押补充贷款(PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写)的支持下,全国范围内棚改进度提速。
    仅仅两年时间,全国完成棚改近2000万套,根据新的三年计划,2即018-2020年还将完成棚改1500万套,今年的政府工作报告中提出的数量是580万套。显然,货币安置模式对于我国楼市去库存,特别是三四线城市楼市而言成效显著。

    对此,小编认为,拆迁户有了钱,没了房,自然要去买房,自然而然就成了下一个接盘侠。同时,减少重复建设,可谓是一举两得。正因如此,我们可以看到,自2015年起,货币安置占比不断提高,去年全国平均数值已经达到了60%。大多数超过50%,部分超过70%,最高的地区货币安置率高达近85%。正因如此,三四线城市去库存成效才会如此凸显。
    还是以开篇提及的蚌埠举例,官方规划货币安置比例逐年提高,2015年要求不低于20%,2016年飙升至60%,2017年计划超过70%。这样的结果便是,其库存去化周期由超过150周,锐减至小于60周;所以,这才是三四线城市房价不断上涨的幕后推手。
    就全国而言,2017年60%的货币安置率,消化商品房库存面积超过3亿平方米,占全国商品房销售面积接近20%,拉动住宅销量超过3个百分点。那么,按照总规划近3500套棚改,以低于全国平均值60%来估算,小编用50%保守来算,消化楼市库存将超过1600万套,销售面积至少超过14亿平方米。
    相比上一轮楼市上行的顶点——2016年,其全国商品房销售面积也不过如此。也就是说,棚改带来的新房市场需求十分巨大!因此,为什么三四线城市房价仍在上涨,即便是城市未来发展潜力有限。


 

 



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