北京投资空间大的或转化为共有产权住房

  昨日，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据征求意见稿，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售；比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

【焦点1】

不是所有房源都要摇号

什么是“限竞房”？去年北京“9·30”楼市调控新政中，北京推出“限房价 竞地价”的土地出让方式。随后，北京在土地出让中，大量使用这种出让方式。也就是说，一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了房子未来的销售价格。

近期，不少限房价项目即将入市，究竟如何销售，市场一直在等待相关政策落地。昨日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。

其中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

也就是说，分为两种情况。第一种如果限房价项目的比值高于85%，由开发商面向具备北京购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同，不存在之前传言的摇号一说。不过按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

第二种情况即限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也意味着，这部分房源将摇号。

【焦点2】

项目所在区户籍等优先配售

在上述两种情况中，作为商品房销售的，和目前市场上其他商品房销售一样。

收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。共有产权住房申请有相关限时条件，包括单身家庭，申请人应当年满30周岁等。

此次新政规定，项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售，这也体现了职住平衡的要求。

其次，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备北京购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备北京购房资格的居民家庭进行销售。

《通知》还明确了限房价项目收购的具体操作，规定在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；其次，市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款；另外，确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

【焦点3】

85%比值经综合考量测算

此次新政规定的两种销售模式中，以85%为价差门槛。这个比值是如何确定的？是否合理？

北京房协副会长、秘书长陈志认为，这个比例的掌握是适度的、合理的。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。

他表示，总的来看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

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