旧城改造中存量资产转化为出租房

      针对租赁房存在的供需矛盾，1月13日，市政协港澳台侨工作顾问、优客工场创始人毛大庆在出席北京市政协十三届二次会议部分界别联组会上建议，可在城市更新、旧城改造的过程中实现存量资产盘活加以利用。

    “如果在城市更新、旧城改造的过程中，能够实现存量资产的升级盘活、废弃空间的改造利用，无疑就能为市场输送大量优质的租赁住房资源，缓解目前租赁市场的供需矛盾。”在毛大庆看来，自2015年1月住建部首次提出培育住房租赁市场，到党的十九大报告正式提出“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，近年来日益旺盛的住房租赁需求，推动着住房租赁市场进一步升温。而居住环境较差、通勤时间较长以及供不应求导致租金不断上涨等问题，是眼下租赁住房的显著痛点，目前政府深入推进“疏整促”的专项行动为解决上述痛点提供了一个契机。

      毛大庆建议，一是借鉴德国模式，加强对租住者的权益保护。北京市虽然无需照搬国外做法，但亦可结合我国国情，在制定保护租住者权益的政策方面作出更多努力。例如，严厉打击租赁平台压房、抬价的行为；简化租赁住房公积金使用手续；对优秀人才在房租上给予适度补贴等。

      二是加强对空间运营商融资端的支持力度。目前对于以租赁业务为主的城市空间运营商，由于缺乏重资产作抵押物，无法获得银行低成本贷款。而政策鼓励的资产证券化融资，仍然需持有重资产的母公司提供担保。为解决租赁企业融资难的问题，政府应引导银行利用大数据分析建立新型的信用评价体系，审批贷款不以资产规模作为判断企业偿债能力的唯一指标，也可设立政府担保平台，为中小企业提供融资担保，提高银行对中小企业信贷发放的积极性。

      三是降低城市空间运营行业、租赁行业的税负。毛大庆指出，目前长租行业需要缴纳10%的增值税，而且所得税方面也没有相应的优惠政策。长租行业由于房源价格高企、市场竞争激烈、租客消费水平有限等因素，盈利能力相当有限。通过降低长租行业的税负，既可抑制租金上涨，也可提高市场参与者的盈利能力，从而进一步提高其融资能力。

      四是增加特行资格的发放。毛大庆认为，如果放宽特行资格的发放，对符合条件的优质空间运营商给予许可，则能提升租赁市场效率，也能够进一步吸引更多的民间资本参与到这个行业中。

      五是在行业发展早期制定规范标准。毛大庆直言，长租公寓在我国是一个新兴行业，也是事关民生的关键行业，在发展初期需要政府的扶持，也需要有力的监管。尤其对于不惜成本争抢房源、通过租金贷违规融资、劣质装修环保不达标等扰乱市场秩序的行为，应严加监管，从而改善长租行业竞争环境，抑制房租过快上涨，引导市场健康有序发展。

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