商业地产的三大现状和四大问题
http://www.shenyangoffice.com 2015年02月25日 10:20:19 沈阳写字楼网
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导读：不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。
四大问题
第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。
不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。
第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。
中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳的空置率也高达10.6%及20.2%。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。
第三，商业地产专业人才发展落后行业发展。
商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期很多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。
第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。
商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。
去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要继续，但还是有很长的路要走。
综上，我们的忠告是：规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。
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（来源： 作者：）
第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。
不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。
第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。
中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳的空置率也高达10.6%及20.2%。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。
第三，商业地产专业人才发展落后行业发展。
商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期很多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。
第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。
商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。
去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要继续，但还是有很长的路要走。
综上，我们的忠告是：规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。
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