商业地产的三大现状和四大问题

五大发展趋势
    第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。
    美国经济学家、2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过，21世纪世界经济发展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。如此趋势下，中国可以借助美国的高科技，提升创新能力，利用城镇化高速发展的契机，将自身经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。

从商业地产发展的角度，未来需要关注的几点包括：
    (1)农村土地政策的突破。十八届三中全会有关决定中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
    (2)“第一夫人”出访带热民族风。“第一夫人”的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌做出了表率，为中国消费品牌带来发展机会，而商业地产的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的发展。对商业地产来说，不失为一件好事。
    (3)反腐高压下，关注大众化、非公消费的增长。这同样会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。
    第二，商业地产并购整合加速，投资机会关注价值洼地。
    一方面，根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。但在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商(着名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。
　　另一方面，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售。未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。
    第三，互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式。
    提起二者结合，我们必须要说说万达的万汇网。万达迫于电子商务的冲击，强势打造万汇网，定位生活服务类电商。在万达印有王健林烙印的“服从”企业文化背景下，线上线下业务如何互补而不是制约，万达地产团队与新兴网络团队如何促进而不是掣肘，是万达必须面对的。但无论如何，商业地产巨头的所有动作，都值得我们思考并重视。


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