2015年房地产市场未状况及预期变化
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导读:随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大,2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期,对房地产投资产生负面影响。
2015年中国的全面深化改革进入关键阶段,宏观经济继续面临下行压力,风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡,实现7%的GDP增长目标,既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分,也处在下行的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作,确保房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济目标的顺利实现,这是中央决策部门面临的一个重要课题。
房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期
开始于2014年初的本次房地产市场调整,是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深,也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。
悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大,2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期,对房地产投资产生负面影响。
货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下,金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导,土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响,金融机构资金供应会持续谨慎,住房抵押贷款的优惠有限,开发放贷标准宽松有限。
供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权,但在买方市场下难以有所作为。第一,新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比,已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上,四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二,存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米,城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%,二手房市场供给将激增。第三,多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整,而减弱资金链条断裂的风险。总体上,以价换量仍是多数房企的销售策略,资金松紧影响着开发商的定价起伏。
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(来源: 作者:)
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