商业地产进入“新常态”的五大特征

    2015年，对中国商业地产发展影响最大的有三个因素：1、商业项目供应出现高峰：2008年，随着宏观经济刺激政策的实施，商业地产也开始了一轮建设热潮。2009年至2013年，中国商业营业用房峻工面积平均增速为14.2%，并在2015年达到第一个供应高峰，投入运营的购物中心将达到约4500个。2、零售市场在电商冲击下出现明显拐点，百货等传统零售门店闭店数量达到历史新高;3、住宅地产从高速增长的黄金时代进入利润率下降、增速下降的白银时代。面临这样大的变局，商业地产也将在2015年进入一个“新常态”。

一、市场出现明显分化，并在可预见的未来一直保持下去

    一线城市依旧是黄金市场：消费能力强、市场容量大，人均商业面积相对合理。虽然项目的绝对数量不少，但商家和商业项目的经营情况还是明显好于其它城市。

    二线城市供大于求，经营面临较大困境：相比一线城市，消费能力有明显差距;商业项目增速大大高于消费力的增速(新开业购物中心的90%来自二线城市);人均商业面积超过行业警戒线(重庆、杭州、长沙、成都等16个城市超过1.5平，沈阳、呼和浩特等甚至超过4平)。我们判断，今后相当长的时期内，二线城市都会面临空置率上升、坪效下降的困难局面。比如，沈阳优质零售物业的空置率就已经超过15%，成都写字楼空置率已高达36%。在这些城市从事商业运营的同行们会面临长期艰苦的局面。

三四线城市会有机会：这些地方正处于商业升级换代的一个关口，传统的商业项目陆续让位于购物中心等现代化商业形态。如果有切合三四线城市的模式和产品模型的出现，商业地产在三四线城市仍然是大有可为。嘉凯城在浙江所做的“名镇天下”产品系列，我认为是比较好的探索。

二、商业地产与资本开始真正结合

    到目前为止，真正靠追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的企业还非常少。但是随着住宅行业的利润率越来越低，会有更多资本选择商业地产。2014年，万科相继和凯雷资本、东方资产、领汇合作，万达与光大、嘉实基金、快钱等金融机构合作，东方资产收购上海证大，都是传统的商业地产企业与资本进行结合的尝试。虽然国内适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏，相信会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。这个趋势会延续并加强。短则两三年，长则三五年，商业地产与金融资本在中国应该会出现真正意义上的结合。