2015年上海甲级写字楼整体空置率可能上升

    得益于快速的经济增长和自贸区的扩大，上海依然是全世界企业投资写字楼的热点城市，由外资和中资企业共同带动的上海第三产业的稳定增长，依旧是上海写字楼市场保持强劲需求的中坚力量。

    写字楼租售价格始终保持稳步向上的趋势，大宗交易频频上演，显示了出高端写字楼市场背后的强劲需求。

    总体来看，2014年上海甲级写字楼市场整体呈现供需平衡、东热西冷的格局。全年上海写字楼供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。但区域间租金与售价走势出现分化，浦东表现优于浦西。

    随着经济增长速度回归到预期水平，上海写字楼租赁市场结束了自2013年下半年以来的连跌走势，在一季度甲级写字楼租金企稳之后，二季度租金开始向上爬升。从不同区域的表现来看，浦东核心区由于其紧张的供给和旺盛的需求，成为完全的卖方市场；而浦西的核心区和非核心区的供应相对宽裕，但作为主力租户的跨国公司扩张意愿不强，导致浦西的空置率差距有所扩大，这也直接影响到租金的结构性分化走势。

    中国写字楼研究中心（CORC）认为，2014年上海写字楼出现"东热西冷"局面。浦东写字楼租金上涨有两个因素，一方面内资金融企业的办公租赁需求持续强烈；另一方面，最近一年浦东的新增的可租面积仍然相对不足。

    浦西写字楼租金下降同样有两个因素，一方面由于新入市的写字楼的租金均低于市场水平；另一方面，部分租户搬迁至非核心商圈，对其租金产生了一定影响。

    销售市场方面，经济不稳定抑制了生产型企业购买需求，导致2014年上海散售写字楼成交低迷，全年散售写字楼成交同比下跌50%。而大单成交成为销售市场的亮点，全年整售写字楼成交同比上升50%。基金收购和企业大手笔买单频频出现，机构投资和房企收购行为占比超过70%。比如平安信托收购虹桥协信中心的5栋写字楼，中城联盟收购徐家汇的嘉凯城大厦（中城国际大厦）；上实城开携手南丰集团以5.79亿美元收购上海世贸商城，阳光兴业以12.62亿元收购银河宾馆。

    根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2014年12月，上海写字楼市场平均售价34250元/平方米（建筑面积报价），与2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，与2013年同比上升16.5%。

    从供需关系来看，根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2014年上海写字楼的全年供应面积为242万平方米，而市场整体吸纳量为196万平方米，较于2013年同比吸纳量增加4.8%。供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。

    从租售价格来看，2014年上海甲级写字楼市场整体呈现供需平衡、东热西冷的格局。上海写字楼售价、租金双双出现上涨，但区域间租金与售价走势出现分化，浦东表现优于浦西。


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