房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

    限购政策方面，一线城市显著的集聚与虹吸效应使得短期内几乎没有取消限购的可能，而限外政策已如预期逐渐放开。由于外籍人士主要的聚居地为仍实施限购的一线城市，其在一线城市的购房条件实际上并未发生变化，且中国楼市对外资的吸引力已明显下降，因此限外令解除对于楼市总体格局产生的影响将不明显。

　　无论是作用于宏观经济的货币政策和财政政策，还是直接作用于房地产行业的信贷政策和财税政策，总体来看，多重宽松政策的叠加作用为房地产行业周期性的企稳复苏提供了动力与支撑。

房地产业呈现短周期复苏态势

1．行业或正处于短周期复苏过程

　　从国房景气指数的历史变动情况来看，我国房地产行业发展通常3年左右为一个短周期。并且在过去近20年的周期波动形成过程中，政策起到了至关重要的触发作用。2003年货币政策由宽松转为收紧，房地产行业也由之前的一路上行转而向下；2007年全球金融危机下我国楼市出现了明显下挫，并在随后一系列强劲的政策刺激迅速回升；2010年宏观政策转为紧缩，同时楼市开始了新一轮严厉限购，行业景气逐渐下降；2013年“国五条”出台也使本在小幅回升的行业景气再度走向低迷；本轮宏观和行业政策的双重刺激则将托起行业景气重新回升。

　　按此趋势，行业自2012年三季度开始的上一个短周期已于今年二季度结束，当前行业正处于拐点后的新一轮小周期起点，逐渐进入景气回升通道。这意味着，今年内房地产行业将确定性的小幅复苏，且复苏行情或将至少延续到2016年中期。同时在房地产行业长期下行、利润率缩窄的背景下，拐点后总的回升幅度可能较为有限。

2．成交稳步提升，区域分化显著

    随着政策实质性放松，房地产成交自二季度以来得到明显提振，销售面积和销售额增速均在二季度实现同比转正。前8月商品房销售面积69675万平方米，销售额48042亿元，同比分别增长7.2%和15.3%。7、8月为传统淡季，但销售增速继续走高，表明当前的市场热度相比去年同期仍有很大提升。

　　东中西部地区房地产销售情况差异巨大。1-8月东部地区商品房销售面积33560万平方米，同比增长10.1%，中部、西部地区销售面积分别同比增长4.2%和5.2%。销售额的差异更为明显，东、中、西部地区销售额增速分别为22.2%、7.4%和4.3%。其中广东、福建销售面积增速均超30%，而部分地区成交情况仍然堪忧，辽宁、宁夏、山西、黑龙江商品房销售面积较去年同比降幅均超过15%。

　　房价与成交变动方向类似，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。同比来看房价算数平均增速为-3.3%，降幅较上月缩窄1.3个百分点，其中一线城市同比大涨11.0%，带动作用较大；官方公布的同比综合平均为1.7%，为近一年来首次转正。

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