商住 商铺 写字楼 投资哪个是首选

投资写字楼要考虑区域写字楼出租率

    在写字楼市场上，据亚豪机构统计显示，2012年写字楼整体销售均价为25726元/平方米，写字楼交易主要集中在四至五环间，占到总销量的四成以上，同时，这一环线区间的成交价格也最高，为33789元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析，近几年核心商务区趋于饱和，存量写字楼也以租赁形式为主，可售写字楼的供应量几近于无。而随着城市外扩，四至五环间配套逐步完善，营造出了良好的商务环境，为企业及个人投资者所认同。

    中原地产市场部总监张大伟介绍，在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品，以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。

商业项目购买成本高于普通住宅

    由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上，由购置产生的税费支出会高于普通住宅，但三者之间没有明显差异。据亚豪机构品牌总监郭毅介绍，购买商住公寓、商铺、写字楼时需缴纳3%的契税及其他少量小额税费，相比普通住宅1%的契税税率，仅此一项就高了三倍。此外，在二手交易时，商业项目的税费比普通住宅还要高很多。据悉，商业、公建立项的二手商品房，除了3%的契税外，还需要缴纳5.5%的营业税、0.1%的印花税，房屋差价20%的个人所得税、总房款1%或按累进税率计算的30%-50%的土地增值税等，再加上中介费，二手非普通住宅交易税费高达总房款的15%以上。

商住两用房更适合长线投资

交通和区域发展是购买商用房的先决条件

    在限购政策的影响下，投资买房短时间获得高回报已成了历史。而对于投资者来说，并不意味着房地产投资的终结。温先生去年在位于朝阳区常营东的“北京像素”买了两套50年产权的商业用房，得益于地铁6号线的建设，一年的时间两套房升值了近百万元。而温先生更期待着旁边的地铁6号线开通后，手里的两套房还有增值空间。

    自北京对普通住宅实施限购政策后，不受限购政策影响，可以用来办公或居住的商住房，成为像温先生一样投资买房者追逐的对象。未来一段时间，北京市对房地产市场的调控政策并没有松动的迹象，类似“北京像素”、“林肯公园”这样商业立项的项目，依然会成为投资买家关注的焦点。

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