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十大顶级写字楼选址标准

http://www.shenyangoffice.com 2016年01月14日 09:57:42 沈阳写字楼网

导读：有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10% 以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。

社会经济不断发展，人们的需求水平也在不断提高，作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。新形势下，顶级写字楼应具备哪些标准和要素呢?
　　从近年来国际主流趋势看，顶级写字楼的标准地段可总结为三类：一是传统的CBD地段，距离城市中心越近，价值越高;二是地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体可为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷性可确保人气兴旺;三是极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，类似于“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)。
　　一是地段标准。随着现代交通技术的发展，地铁的出现与延伸使“地段”这一传统概念具备了另一层含义，即可通达性。
　　从这一点来说，传统的“CBD(中央商务区)论”虽还占据一定地位，但地铁沿线和城市新兴区也开始成为顶级写字楼诞生的重要区域选择。
　　二是商圈标准。写字楼的发展需要产业支撑，如北京中关村主要依靠IT产业，上海CBD主要依靠大量跨国公司，武汉金融一条街主要依靠国内金融机构等。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。不过，要注意的是，产业链条的单一性也意味着风险性，一旦市场环境有变，区域内产业受到打击或发生产业转移，写字楼就会受到连带影响。几年前中关村高科技企业集体“出村”，区域写字楼市场由此遭受打击，便是一例。
　　比较而言，多种产业聚集的区域因相互补充和促进，容易产生新的经济增长点。因此，处于多重商圈、多元产业链条重叠或交叉中的写字楼更有可能孕育新的经济增长点，更具生命力。产业主链之外的多元化，将成为顶级写字楼对商圈的基本要求。
　　三是交通标准。交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，甚至关乎生死存亡。交通不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道可以抵达写字楼，特别是解决好停车问题，保障办公人士的可通达性，越来越成为顶级写字楼的必备要件之一。
　　目前并没有对顶级写字楼车位比的统一标准，但企业的实际要求却越来越高。根据经验，车位比(建筑面积:停车位)至少应在150~200:1。武汉目前第一高楼民生银行大厦，就因为停车位严重不足，功能大打折扣，严重影响到真正价值的发挥。
　　四是形象标准。顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。
　　五是空间标准。顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性;办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米;卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等;开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。
　　六是低碳标准。在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。
　　从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%~40%，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。
　　七是生态标准。现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。顶级自然景观+人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。