深圳租金预期有所下降 弱在写字楼供过于求

    2016年1月27日，仲量联行发布《2016年全球城市发展动力指数》报告。报告中，深圳从去年的第4名下滑至第12名，仲量联行全球研究部总监柯志扬表示主要因为深圳租金预期有所下降。而曾经在2014年上榜20强的香港，连续两次名落孙山，则被认为主因是写字楼虽然空置率全球最低，但竣工量和吸纳率低限制了城市发展动力，或将借城市更新快速提升排名，重回20强。

深圳弱在写字楼供过于求

    在去年《2015年全球城市发展动力指数》中，深圳小胜上海，位居第4名，领跑国内城市一时风头无两，被认为是随着中国向价值链上端移动，科技已然成为打造城市成功的重要驱动力，助推了北京、深圳等城市排名的攀升。而在今年深圳直跌8个名次，将至12名，柯志扬分析认为，尤其是办公楼的竣工量和净吸纳量，但租金预期有所下降。而据此前仲量联行公布数据，虽然全年深圳甲级办公楼整体净租金同比上升7.4%，至人民币268元每平方米每月，但下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势，第四季度更出现近三年来首次租金负增长。预计20 16年，深圳将有超过100万平方米甲级办公楼落成，这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力。虽然其中有近4成的面积将作为总部用途自用，仲量联行深圳董事总经理夏春毅仍预期，2016年空置率将会拉升至近20%。

    深圳在新的全球城市排序中处于“有活力的高品质新兴城市”类别，是中国领先的创新中心之一，在专利申请方面，仅有东京和首尔可与之匹敌。柯志扬认为，作为中国大陆地区空气质量最佳的城市之一，越来越多的全球最大企业将总部落户于此，深圳未来发展前景光明。

    本次上榜的中国城市共有四个，依次为上海、北京、深圳和南京。去年被深圳小胜一筹位居第5名的上海今年虽然也下滑一个名次，但仍超过北京，恢复国内城市领跑地位，而去年上榜的武汉、重庆今年则跌出20强。北京虽然在过去一年屡屡被质疑空气质量恶劣，但是北京人口多、G D P高速增长等因素保住其第9名的位置。

香港一年内跃升16位

    香港曾经在《2014年全球城市发展动力指数》中亮相20强，位居第8名，但此后两年再无缘20强。尽管如此，香港却在过去一年中，从2015年的40名跃升至2016年的第24名。仲量联行认为，香港一直是全球范围内办公楼租金增长最快的城市之一，因此提升了这座城市房地产发展动力方面的得分。香港在跨国企业进驻和外商直接投资方面有着巨大的全球影响力，同时在高等教育和创新方面也拥有巨大的优势。但同时，办公楼竣工量和吸纳率低也限制了城市的发展动力。尽管香港目前的空置率在全球范围内都是最低的，如果想重新出现在前20的榜单上，就需要推进大胆的旧城改造以提供市场亟须的新供应。

    和香港相仿的是东京。2016年，东京凭借全球办公楼租金增长最快市场之一的优势，同时，开发活动的活跃以及即将举办2020年奥运会所带来的能量也将推动东京重新回到20强。

    至于广州为何连续三年从未上榜，仲量联行分析，广州在2016年城市发展动力指数中排名第32位，2015年排名第23位。广州在社会经济发展动力方面(经济和人口增长)的表现突出。未来几年这方面的表现仍将值得期待，但增长将会有所放缓。广州目前正在利用与深圳的联系将这座城市建设成创新中心，相信未来在这场竞赛中的排名将有所提升。

 

 

 

 

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