近期楼市的变化特征 成交量普遍下探

  10月初的“22城调控”已经差不多过去一个月，今天又正好是11月第一天，到了月度快报数据出炉的日子，也是时候理一理近期楼市的变化特征，验一验本轮调控的实际成效了。

具体来看：

  1、成交量普遍下探。不仅调控城市成交量明显下滑，不少未调控城市成交量也出现波动。10月份，28个样本城市成交量环比下滑15%，其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%，郑州成交量跌幅最大，环比降幅高达76%，其后是苏州、济南，环比跌幅分别为59%和58%。而在未出台调控的城市中，成交量环比回落的城市也接近半数，其中长沙、常州成交量环比降幅均超过二成。

  2、投资比重高的城市成交波动更大。与今年月均成交量相比，苏州、厦门、无锡等市成交量均出现了大幅下探，其中厦门10月份成交量仅为今年平均成交量的四成。

  3、供应量跌幅大过成交。10月份样本城市供应量环比跌幅高达24%，其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超过5成。这主要还是受到预售证监管加严的影响，暂停发放高端项目预售证的现象已经在少数城市出现，普通项目由于备案价格涨幅、推案规模受限变多，也与开发商诉求产生了一定矛盾。

  4、城市能级越高、供应量调整幅度越大。四个一线城市平均供应量环比跌幅达到62%，远高于二三线城市平均，这也和过往几次政策出台后的市场反应一致。原因也不难理解，一方面是因为调控执行力度更强，这点从近期上海、深圳的售楼处“整风”即可见一斑，另一方面则因为一手房产品结构更偏向于改善性需求，“限价令”对供应端的影响也更大。

  5、房价仍然高位趋稳。10月房价并没有发生明显变化，特别从个案来说变化更少，从目前掌握的数据来看，大多数一、二线城市房价指数仍会保持缓速上升。但从整体平均价格来说，随着“限价”力度不断加大，未来还是有可能会出现结构性下滑。

  6、土地市场变化尚不明显。因多地调整土地出让方式，在很大程度上影响了地方政府供地计划，10月份土地入市规模有所回落，目前市场走向仍不明朗。

  不过和当下调控政策力度相比，市场的调整幅度还是不及预期， 10月份调控城市成交量小幅同比上涨1%。我认为主要是受以下三方面影响：其一，数据的滞后性，一手房交易很多是在9月份大定，10月份才登记备案；其二，企业有意识加快销售速度，已经拿到预售证的项目不再过度追求“溢价”，大多以加快去化为主要目标；其三，客户反应还没有那么快，特别最近舆论报道还是集中在对调控政策的描述，对市场变化这块由于缺少数据支撑还不多，对客户消费信心影响还不大。

  从目前市场趋势来看，预计11月市场成交量还会继续下滑。在10月成交量的发布、以及部分城市投资客的全方位“退潮”之后，热点城市的需求侧必然会受到很大影响；三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。房价方面，基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑，一手房价格还会继续保持；二手房方面，10月份挂牌价已经出现松动，随着交易活跃度的下降，预计11月议价空间将一进步扩大。至少在年底前，调控力度还会进一步加强，市场表现不容乐观。

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