SOHO 3Q的生意经:租金收益不稳 出租率不高

    在房地产企业开拓的新业务中，联合办公无疑是当下开发商最关注的焦点之一。从阳光100联合优客工场全国布局，到SOHO 3Q在北京、上海接连落子，再到最近龙湖“一展空间”入市，随着越来越多的开发商试水联合办公，人们不禁疑问，之前如SOHO 3Q这些明星级众创空间目前的生存状况如何？联合办公会成为房企新的利润增长点吗？

脆弱的租金

    龙湖的“一展空间”入市和远洋与WeWork的牵手，一时让两家公司成为联合办公领域里最新曝光的开发商。但早些时候，风头还属于SOHO中国。

    “3Q是SOHO中国改散售为自持模式后的一次新尝试。”一位行业人士分析，自持经营资金回笼周期长，尤其是部分项目的出租率较低。3Q从位置不佳的裙楼或者写字楼较差位置着手，尝试解决空置难题。截至2016年上半年，SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心，提供13603个工位。按照该公司设想，今年底，3Q工位将超过1.5万个。

    然而，小微企业客户的流动速度之快，给联合办公空间的租金收益带来不稳定因素。“为使租赁服务更为灵活，SOHO 3Q将租赁合同以周为单位签订。”SOHO 3Q的销售人员告诉北京商报记者。“价格对出租率的影响不可忽略。”一位熟悉北京写字楼市场的人士告诉北京商报记者，一些联合办公项目为改变出租率低的局面，不时采取促销策略，对一些工位及单间放出折扣，为了培养原有工位上的客户升级到单间，甚至放出5折的优惠。

    SOHO 3Q刚起步时开放式办公桌的租金定为4000元/人/月，独立办公室超过5000元/人/月，因租金过高遭遇市场冷遇后采取打折的方式降低租金，普遍为4.5-7折，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

    降价可以让人气提升，但往往无法持续，小微企业房租支付能力差，涨价客户就会流失。而一旦小微企业成长，办公环境又可能不再满足需求，如何增加新客户黏性是行业普遍面临的课题。

出租率的困扰

    与租金收益难保证相比，出租率不高更让联合办公难以面对。数据显示，3Q上半年出租率约70%，并不算理想。万科集团商业地产总经理丁长峰认为，联合办公空间出租率75%以下不赚钱。WE+联合办公空间创始人刘彦燊认为，联合办公项目出租率在85%以上才算成功。

    誉翔安合伙人赵敬川告诉北京商报记者，联合办公的确存在溢价空间。比如将一个租金在5元/天/平方米的乙级写字楼改造成联合办公，其租金可以达到7-12元/天/平方米的水平，但出租率不高也是行业共识。

    调查显示，位于朝阳区光华路2号的阳光100·优客工场店工位的报价最低为2200元/月，平均租金水平与SOHO 3Q光华路店基本持平，但优客工场的工位出租率已达80%，优于3Q。在位于上地数字传媒大厦的V创空间，北京商报记者了解到，该项目的工位价格仅为1300元/月，近1000平方米的营业空间里，100左右的工位出租比例已接近九成。

    “缺乏创业氛围的五环外都出现了不少众创空间产品扎堆的情况，从商务办公需求特性而言，北京四环外的联合办公都将面临租金价格低、出租率水平低的现实。目前北京市范围内联合办公项目总体出租率仅在五成左右。在较低的出租率情况下，众创空间的总体收益水平与传统写字楼相比还没有明显优势。”赵敬川向记者表示。

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