中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给

    12月8日，中国经济体制改革研究会副会长、中国经济50人论坛学术委员会成员樊纲在清华大学长安讲坛上，发表了“房地产两极分化与‘城镇化’战略的再思考 ”的演讲。

    樊纲首先回应了当前房地产市场中流传着的两个似是而非的观点：一是一些券商分析师认为造成目前房价问题的原因是货币太多，二是很多房地产商所说的土地太贵。

    “但事实上，这两种观点都是站不住脚的。”樊纲表示，相对于需求，我们的货币并不比过去多，还有大量的货币。“另外，很多房地产商说，房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，各位做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不是预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？”

    “现在有的房地产商说了，我的预计错误，现在政策变了。我说那是你的预期错误，你没有预测到政府见到房地产市场现在这种情况就会采取限购措施。亏损了不要怪别人。所以作为专业人士，就不要再讲这些外行的话，这听了多年了，今年好像这个问题还特别严重，大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为房地产商内部在引导，引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是，高了就好，引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法，说房价高了才能去库存，你要再把房价涨上去，你能把人留下吗？可能会暂时解决一部分库存问题，但是根本问题你能通过房价高去解决吗？大家买了那个房子将来有人租吗，有人接手吗？所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。”

    樊纲表示，房地产市场有些波动，在一定意义上是正常的，这也是洗牌、优胜劣汰的时候。市场经济的某些职能正是在这个低谷时期发挥作用。但是，房地产市场如果长时间存在两极分化、冰火两重天的格局就是一个不正常现象了。

    他提出，从供给关系来讲，中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给？城镇化战略的调整是一个关键。值得注意的是，国家开始积极建设的“特色小镇”，能否真正扭转房地产市场的局面，还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业。

以下是樊纲讲话全文：

    首先，针对现在在房地产流行的两个似是而非的观点，我讲两个问题，第一，说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。一切价格上涨跟货币当然都有关系，货币是像水一样的，有任何的缝隙它都会钻过去，猪肉价格也是它，蔬菜价格也是它，房地产价格也是它，都是有货币的原因，货币是一般等价物。但是你仅仅批判一般等价物，解决不了你的问题，而且在某一个时点上，某些阶段上，你的价格变化不一定就是因为货币增长。

    这两年的货币比前两年增加得更少了，为什么房地产价格飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？怎么去年炒股，现在不炒股了？货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加，但为什么就变成它的原因了？大家说现在老百姓手里钱多，老百姓手里钱多是因为货币增多了，还是他的收入增长了？

    如果说房地产市场的需求增加是因为贷款特别宽松，这里面有货币政策的问题，但是好像最近这一年多来也没有特别宽松，对二三线城市宽松一点，好像有一段时间对一二线城市有一点宽松，但是马上又收了。现在是不是因为货币多了导致房地产价格上升？你去分析分析原因吧，这话如果再说下去，你刨根问底，自己去刨一刨。

    第二个似是而非的观点，很多房地产商说，房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，各位都是做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？是因为我们现在的地再不拿，我们没活干了？

    所以作为专业人士，就不要再讲这些外行的话，这听了多年了，今年好像这个问题还特别严重，大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是，高了就好，引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法，说房价高了才能去库存，你要再把房价涨上去，你能把人留下吗？可能会暂时解决一部分库存问题，但是根本问题你能通过房价高去解决吗？大家买了那个房子将来有人租吗，有人接手吗？所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

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