房地产市场要想平稳健康发展需要加强对房屋租赁市场建设

    本文系住建部老部长汪光焘(2001年12月到2008年3月就任)在“2016财经战略年会”上所做发言。汪光焘以供给侧结构性改革为主线，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，认为 房地产 市场要想平稳健康发展需要加强对房屋租赁市场建设。
以下为发言实录：

    很高兴受邀请来跟各位交流，我跟生态院联系比较多，这次有机会讨论一下经济问题，特别是去年的经济工作会议是“三去一降一补”，中间有去库存，今年经济工作会议又提出对于 房地产 市场的健康持续稳定发展问题，说明这个问题仍然是中央和大家关心的问题。我想就这方面讲点自己的意见，仅供参考。特别是我也知道这个问题很敏感，希望我们能够讨论。
    我今天讲，以供给侧结构性改革为主线，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，怎么让房地产市场平稳健康发展。
    实际上我们关注的很多都是一级市场、二级市场、三级市场，土地怎么供应，二手房交易，我觉得房地产市场里面要补的短板是有序培育租赁市场，而租赁市场应该更多地在“房子是住的，不是炒的”上研究，应该怎么更有序地发展和规范的问题。
    我简单回顾一下房地产市场情况，回顾一下去库存，着重讲后面两个问题。
    根据统计局的所有数字，房地产市场整个价格情况总体是逐步调整，新房和二手房价格都开始回落，特别是今年10月1号以后，整个国家宏观政策出台以后，价格更加趋于平稳了，我这里列举的数字就不展开了，这都是统计局的数字。二是讲成交情况，政策也显现，新房、二手房成交环比下降，这也达到了我们预期目的，绝对量在高位，趋于平稳。三是消费的预期多数有改变甚至有推迟，实际上这是政策上调整经常会发生的事情。四是土地市场供应，里面有一个应该注意的问题，就是一线和热点城市土地供应高端化趋势明显，尤其是目前这些城市的主流需求结构不匹配，往高端走，不匹配，由此带来的市场金融风险需要关注。
    去库存进展，去年经济工作会议以后去库存是重点，而去库存的结果，成效还是比较好的，商品房销售面积、销售额度同比增幅继续收窄，也就是说去库存的效果也是向很积极的方向发展。而且根据去库存的问题，消化时间也开始趋稳，原来讲7亿，在建面积也是8倍到10倍，这段时间消化时间，各种情况估计，大概还需要5年左右，但是这里面结构性的问题我下面再讲。在这个时候我们看商品房整个去库存工作的趋势应该是什么，要看到这个趋势，要真正解决这个去库存问题的核心，我认为租赁市场在健康的房地产市场中的地位需进一步得到认识，这就是我今天讲的主题。
    我们国家的租赁市场挺活跃，但是不发达，甚至于跟发达国家的租赁市场有差异，等一下我会对比。我们已经看到租赁市场已经是解决我们住房的一个重要渠道，但是我们更多的是政府在作业，廉租房、廉价房。从租赁市场实际的需求来说还有一个问题，发展得很快，但是非租赁市场的房子比较多，这就带来了我们希望研究租赁市场怎么更加真正解决住房问题的规范。另外，租赁市场发展作为经济结构调整来说，特别是这些城市，外来人口主要靠租赁，这就跟我们城镇化直接相关了，人的流动中间没有完全稳定，租赁是起到极其重要的作用。而且租赁市场对于房地产市场的发展来说有一个问题，开发商没有真正为房地产商，就是个代建商，拿钱建房子、卖房子，他只是个代建商，他不具有房地产商的全要素。所以我们觉得这是将来要考虑的问题。同时租金支付能力和租金跟租户的支付跟市场价格之间的关系，既是一个稳定期，又是一个需要研究的问题。
    我们也看到现在租赁市场发展得不平衡，各类性质的城市租赁市场发展是不一致的，而且现在租赁的税制税收尽管给了一点优惠，但是税制税收上还是一般性规定。
    再讲现在的中介和其他秩序的规范，租户的权益保障，想涨价就涨价，想赶你就赶你，这些制度保障还有很多不到位的事情。特别是我们规范现在的中介和租赁还需要大量的进行一些工作，这是我们的一个矛盾。
    我这里归纳了一张表，这张表是一种总体概念，就是租赁市场现在出现的主要问题，而这些问题也就是我们要有序规范租赁市场的一个重要方面。我介绍一下其他国家，为什么说有序健康发展租赁市场呢?其他国家是很强调供应主体多元化，而且是非营利组织发挥重要作用。现在我们一个是政府建房，房地产开发商是建房、卖房，是不是能够有一个社会的、非营利的租赁机制的发生?包括市场租赁、政府租赁比较多，非营利性组织比较少。反过来看，越来越多解决住房问题在国外是非营利组织，住房协会、住房合作社在运营，也就是说要用市场和市场机制以及社会力量来组织解决这个问题。我统计了一下，瑞士合作组织7000家，75万套，瑞典这个国家也不大，英国也有3000家，西班牙4200家，我想这些非营利组织作为解决有序推进租赁市场是十分重要的。

    其他国家对金融财政税收的支持，不仅是金融方面支持，还有税收方面支持，政府还给租赁补贴，而这种补贴机制的建立，形成了一个用金融、税收、政府补贴，鼓励机构投资者，也就是刚才讲的非营利机构投资者，能够将组织房子拿来给社会住，这个应当是有直接借鉴意义的。而且国外还有干预机制，现在我们讲房子是住的，国外也是房子是住的，如果长期空置，会有干预的，这种干预，不同发达国家，既控制价格，又对你闲置房进行征税，而且对相互之间的关系进行了制约，这条我们做的比较多，帮助低收入人群解决住房，还有一批规定，其实不仅是发达国家，东南亚国家已经尝试，开发商建的房子中间有一部分就是廉租房，政府控制的低价廉租房，不是说开发商的房子都是卖的，而且要组织好这个地区维护和就业的有关问题。

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