有价无市可能是未来房地产价格的主要方向

    近日，北京市土地市场迎来了春节之后的第一场土地拍卖，两块房山的住房用地被挂牌，吸引了诸多房企参加，开启了房地产拍卖的序章。以农历新年来算，今年的土地拍卖才刚刚开始，从阳历新年来算，其实也刚刚才过两个月不到，在这样短的时间内，实际情况如何呢？
　　根据21世纪经济报道的消息，中原地产研究中心统计数据显示，截至2月16日，25家企业拿地金额超过20亿，合计耗资1951.63亿拿地；其中12家企业拿地超过50亿。因为春节土地供应减少，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在调控影响下，各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。
　　看到这样的数字，不少朋友开始疑惑，不是说房子要回归居住属性了吗？怎么开年一个半月，2000亿拿地，这是什么信号？

一、地价与房价的关系
　　说到这个问题，我们不妨就要先说说，房地产的价格和土地价格的关系究竟是什么？根据着名的革命导师马克思在其着作《资本论》第三卷中的理论，房地产的价格为什么会上涨，并不是因为房子本身的原因，因为商品房作为一个商品，其随着时间的推移是不可避免的存在着折旧的问题，但是因为房子是盖在特定的土地之上的，但是土地无论是位置还是区块，甚至是周围的环境都是独一无二的，所以房地产的价格的上涨，远不是房子价格上涨所导致的，而是由其所占据的土地所决定，房价上涨归根结底还是土地价格的上涨。
　　这可以说是房地产价格涨价的一个根本逻辑，那么再回归到我们的实际生活之中来，我们现在总是在各种新闻报道里面听到，某某地王出现，某某天价拿地等等，听得让人心惊胆战，那么在我们现在的房地产价格中，土地究竟占了多少呢？瀚哥查了很多的论文和资料，其中有一种计算方式在业内大家还是比较认可的，这个算法是第一财经日报在2015年通过数据分析，得出了一个房地产的价格中地价与房价之间比例的一个计算公式。
　　根据该公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。
　　在这个公式中，开发费用、建安成本、税费基本上在同一个地方变化并不会太大，因此，土地也就自然而然成为了影响房价的重要影响因素。

二、为什么开发商还要疯狂拿地？
　　相信大家对于去年房地产价格的上涨依然是记忆犹新吧，去年930新政之后，各个主要一二线城市都开始采用了限购的措施，终于让一路疯涨的房地产价格变得稍微和缓一点，这条缰绳终于被握紧了。各个热点城市的房价开始进入了有价无市的横盘状态，销售变得比较萎靡。
　　到了去年年底，又发话说：房子是用来住的，不是用来炒的。越来越多的证据表明，房地产回归到居住属性的趋势正在形成，但是为什么年后作为房地产价格风向标的土地市场却是红火不减当年，2000个亿就像玩一样扔了进去，让人有些瞠目结舌。
　　不过，说到这里，瀚哥不禁想起了自己一个开发商朋友的话，瀚哥因为一直在金融领域工作，因为工作的原因也认识了不少开发商的朋友，在一次聚会上大家在问一个中小房产商朋友，为什么房地产企业都那么喜欢拿地呢？
　　那个朋友感慨道：谁不知道现在房价高，政策管得严，做房子没那么容易，但是所有人都知道房地产这个东西，不拿地是死，拿地也是死，不拿地项目链条断了现在就要死，拿地的话有些土地储备作为保证，至少死的慢一点，如果有那么几分运气熬到了其他房地产企业撑不下去的时候，说不定就活了。
　　瀚哥认为这句话说得还是比较中肯的，对于一个房地产商而言，其开发房子绝对不是一锤子买卖，相比于一般的企业，一个周期快的话几个月，慢的话也就一年之内就能做完项目，但是房地产却不是这么回事，一般房地产的开发周期都要2-3年，所以如果一个楼盘预计2018年要开盘，那么2015年左右这个楼盘的地就应该拿下来了。所以，房地产商基本上都有囤地的习惯，在土地价格不高的时候囤地是这个行业的传统。这是土地价格不高的时候的事情，那么现在土地价格这么高，地王频现，为什么还要拿到呢？
　　瀚哥通过和一些做房地产的朋友交流，发现拿地主要有以下几个原因：
　　一是对于大房产商而言，拿地为的是免于被收购。去年大家都见到了资本市场大鳄们四处游动，不断举牌，攻击企业的情况，房地产企业尤其是大型上市企业，可以说一直都是资本市场比较显着的价格洼地，而且由于一般房地产企业的股权都不集中，被收购的可能依然很大。通过拿地，增加土地的收储规模，可以做大企业的盘子，进一步扩张企业的版图，可以有效的避免被收购。

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