房贷利率加息对市场究竟有什么样的影响

    4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。据统计数据显示，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。石家庄市场中的银行提高基准利率、收紧房贷也是主要基调,那么房贷利率加息,对市场究竟有什么样的影响?

■收紧房贷利率 符合楼市调控的需要

    今年以来,全国银行大范围收紧房贷利率,为何会出现这样的情况?同策咨询研究部总监张宏伟认为：“从楼市调控角度来看，控制房贷额度，收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要，并且是调控信贷环节中非常重要的一环。”
    同时，张宏伟分析，从银行的角度来看，符合银行追求盈利的要求。“既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水，那么，对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率，也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的‘薄利多销’转为‘厚利少销’，这样保证银行的利润不至于降低那么多。”张宏伟说道。
    “从控风险的角度来看，2015-2016年的过度放贷导致房价上涨过快，如果继续大规模放贷，有可能会引起资产泡沫，当前适度收缩放贷有利于平稳房价，化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。”张宏伟分析道，这也是房贷收紧、利率上调的重要原因。

■房贷利率进入上行通道

    房贷利率目前进入了上行通道，张宏伟认为，在未来，这个趋势仍会继续保持。“美联储目前是持续加息的政策，美国持续加息会带动资本流入美国，如果中国利率政策保持不变，资本极有可能会继续外流。”同时，从今年一季度GDP数据来看，经济增速为6.9%，高于去年的6.7%，这也意味着中国经济触底企稳，未来在多项政策刺激之下，经济不存在太大的下滑压力，那么，此时中国货币政策采取“加息”的可能性也就越来越大。

■房贷收紧 抑制需求放量

    在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下，京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率、二套房贷利率，房贷利润率也开始“加息”。石家庄的四大国有银行以及各股份制银行也上调了首套房和二套房利率，并由于额度收紧的原因，放缓了贷款审批的进度。
    业内分析，单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加，无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房，“加息”确实可以起到通过抑制需求放量与为市场降温的作用。
    同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行，会影响到房企的正常销售，导致企业的回款周期进一步拉长。
    此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期的即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”，以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。如：
    “比如，高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，下半年或许会采取‘以价换量’策略，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。”张宏伟认为。
    “也不排除有的开发企业会采取降价模式，比如2011年、2014年楼市调整期时，均有企业在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。”张宏伟分析道。同时他还认为，如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题，那么，企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步。

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