供地结构发生变化，配建租赁住房租赁常态化

    近日，中共中央政治局会议在研究当前经济形势，部署下半年经济工作时，明确提出“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。这意味着，未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的基调。同时，利用调控高压下腾挪出的“窗口期”，启动长效机制建设，将是下一步楼市管理的重点。在长效机制建设上，培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。近期，热点城市不仅加快供地，供地结构也发生变化，配建租赁住房和企业自持租赁常态化。

    7月18日，住建部等九部委联合发文，要求人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。同时，深圳（楼盘）、广州（楼盘）、南京（楼盘）等12个城市被列入首批租赁试点。发文要求，人口净流入的大中城市，充分发挥国企引领和带动作用，支持相关国企转型为租赁企业；鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；集体建设用地可试点租赁住房建设。目前，由于租金回报率低，企业参与长期租赁经营的积极性不高。因此，国企发挥带头和引领作用，辅之以用地、税收、融资等一系列政策优惠，将成为培育企业规模化租赁经营的突破口。

    7月初，上海（楼盘）发布两个用途均为“租赁住房”的地块拟出让公告，当时曾引起了很大反响。近日，这两宗地正式出让，并再次引起关注。首先，两宗地都以超低底价甚至近乎赠送出让，张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元；其次，两宗地均由区属国企获得，张江地块由上海张江（集团）有限公司竞得，嘉定新城地块由嘉定新城发展有限公司竞得。注意的是，一年前距嘉定新城地块不到700米的地方成交的“招拍挂”用地，楼面均价高达3.76万元。

    笔者认为，大城市供地向租赁倾斜，并通过低地价来降低租赁企业运营成本，提高租金回报率，将成为国家扶持租赁企业的重要途径。考虑到建安、财务、营销等成本，张江及嘉定新城地块综合开发成本在1.5-1.8万元，租金回报率可达4%-5%。但是，周边“招拍挂”用地的综合开发成本已高达5万元，租金回报率仅1.5%左右。而且，除用地政策支持外，未来税收优惠、财政补贴、融资便利等扶持将相继到位，企业参与规模化、专业化租赁经营的积极性将会提高。

    供地向租赁倾斜，乃大城市楼市供需结构倒逼所致。目前，大城市开发边界已划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈。同时，高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性很低，中短期内很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。而且，即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加，也无法匹配当前楼市“刚需”主体——新市民（外来常住人群和大学毕业生）的住房需求。

    目前，20个大城市租房人群平均占比达40%，13个城市占比接近或超过50%。土地卖一块少一块，稀缺的供地更多转向租赁住房（包括公租房），不仅匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的贯彻。

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