房地产市场资金面阴云环绕 降准为行业带来一丝希望

    在房地产行业遭遇资金面全面收紧环境下，降准似乎为行业带来一丝希望。

    中国人民银行日前宣布，从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将按照“先借先还”顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。

    从历史经验看，降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。而本轮调整周期中，房地产行业也受到流动性收紧影响。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点，个人按揭贷款明显下调。

    不过，安居客首席分析师张波认为，此次降准，主要为引导金融机构加大对小微企业的支持力度。当前央行实施稳健中性的货币政策保持不变，此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利。由此来看，对房地产融资环境带来的利好将极为有限。
资金面阴云环绕

    随着房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度一再升级，房企资金面压力正全面加剧。

    国家统计局数据可以例证。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元。从资金来源构成看，一季度，国内贷款占20.0%，较2017年四季度上升5个百分点；利用外资占0.05%，环比下降0.1个百分点；企业自筹回款资金占比均有下降，其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%，同比分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

    上海易居研究院报告指出，今年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。

    从房企融资层面，同策研究院注意到一个数据。在2017年12月以前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后，其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。2018年3月，监测房企实现的股权融资总额折合人民币共8.14亿元，占融资总额1.3%，相较2月呈倍数增长。其中98.28%的股权融资来自华夏幸福的境内再融资；其余为港股上市公司执行股票期权计划，融资金额环比下降94.29%，可见海外配股融资额大幅减少。

    同策研究院研究员陈朦朦认为，房企作为资金密集型企业，需根据自己的需求慎重选择融资方式。在目前境内外融资环境均不宽松的情况下，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式满足资金需求。执行股票期权计划虽可为股权融资的一种方式，但此类方式占比很小，且均为港股上市公司。

    海外融资也面临新问题。中原地产研究中心注意到，截至4月18日，房地产企业海外融资年内高达193亿美元，同比上涨80.6%。不过成本也明显上涨，如4月17日，融创中国公告称，将发行包括2021年到期年利率7.35%的6.5亿美元优先票据，及2023年到期年利率8.35%的4.5亿美元优先票据。

    尤其值得关注的是，4月19日，国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英指出，“我们强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理，例如，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债；银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。”

 

 

 

 

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