广东利用集体建设用地建设租赁住房试点

据《新快报》报道，近日，国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)。广东省的广州、佛山和肇庆纳入全国首批试点的13个城市。根据《方案》,试点是希望可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系。《方案》明确,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。

从《方案》内容来看，按照地方自愿原则进行试点。全国首批试点的13个城市，广东占了三席，这彰显出“广东改革意识”。作为首批“吃螃蟹”的城市，这13个城市参与试点过程未必会一帆风顺，但应该会成为这项试点的受益者。试点阻力能否小一点，试点成效能否好一点，关键在于这13个城市的试点实施方案是否合理，政策执行是否到位。

这项试点的意义，在《方案》中已有明确表述：可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。此外，舆论还有很多解读，比如有利于缩小城乡收入差距，有利于稳定房价等。

那么，此举是否有助于解决小产权房问题呢？有人持积极乐观的态度。这是一种误读。一者，《方案》中已明确“不得以租代售”。二者，国土部明确表态：集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈；三者，集体建设用地建租赁住房用于出租，而小产权房是出售的。另外，一个是违法建设，一个是合法建设。

虽说积极参与试点集体建设用地建租赁住房，会给试点城市带来诸多利好，甚至会对土地改革、楼市格局、城市发展产生深远意义，但对试点城市而言，仍要做好迎接各种考验的心理准备——

比如，如何科学合理利用集体建设用地就是一种考验。因为不是每块集体建设用地都适合建租赁住房，比如城市偏远地带的集体建设用地建成租赁住房后谁会来租住？

再如，资金问题也是考验。一块集体建设用地要变成适宜租住的房子，不仅建房子需要资金，基础配套也需要资金，钱从何而来就是一种考验。有业内人士预计难点会在于资金筹措方面。《方案》要求“村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源”，但是不是每个村镇集体经济组织都有组织资金的实力，或者都有借钱和融资渠道，这是需要重点考虑的问题之一。

另外，村镇集体经济组织有没有能力管好租赁住房，租房收益能否公平分配，会不会出现集体利益被个别负责人瓜分的情况等等问题，都需要相应的政策设计来设防。

也就是说，用集体建设用地建租赁住房会给试点城市带来很多机遇，如解决农民就业、增收的机遇，盘活闲置集体建设用地的机遇，促进楼市健康发展的机遇……但试点中也会面临多种考验。

笔者相信参与试点城市有能力应对各种考验，因为既然敢于自愿参与这项试点，说明已经具备相应的条件，也做好了迎接各种考验的准备。尽管如此，仍要把问题预想得多一些，把试点实施方案编制得细一些，尤其是对于有可能出现的考验要有足够的应对措施。只有如此，相关城市参与这项试点才能最大化收获红利，否则参与试点的意义有可能打折扣。

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