化解房地产库存 三四线城市必须做加法

    也有专家认为，相比三四线城市，一些二线城市尤其是省会城市对农村人口有很大的吸引力。而且相比北上广深，这些省会城市控制城市规模的压力仍比较小，城市规模仍有较大的拓展空间，因此如果这些省会城市的户籍政策能够进行适度调整，那么对市场成交的效果也会比较明显。

供应端：区别对待

    一方面是增强三四线城市产品的吸引力，另一方面则是在供应端方面要减少土地供应，着重消化存量。实际上，当前我国房地产市场严重分化，土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。

    前述江西房地产公司人士说，今年以来，当地政府曾召集几家开发商开会，希望开发商能多拿地。“问题是现在房子难卖，各家开发商手上的地都够开发好多年，怎么可能还会去拿地。”

    在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，也影响到了地方财政。在本轮去库存过程中，地方政府要逐步摆脱这种依赖。

    也就是说，对三四线城市来说，未来再指望通过卖地来获得土地财政收入的路径已经行不通了。广东江门一位政府人士告诉记者，像江门这样的三线城市，绝对不能走一二线中心大城市的道路。“中小城市还是要踏实发展好相关产业，依靠实业发展城市，而不能依赖房地产。”

    因此，未来在供应端，三四线城市的土地供应将大大减少。但在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求就十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界，但仍有很多结构调整的空间。

    一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。

    比如，目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，因此对于住房供不应求的一二线城市，也应当缩减商业和工业用地，增加住房用地供应，这不仅可以去掉商业地产的库存，也能满足真实的住房需求。

 

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