香港楼市入冬 豪宅价格仍坚挺

    目前香港经济仍然比较健康，失业率处于低位，利率较低，业主的持货能力较强，很难在短期内出现恐慌性抛售潮。预期明年上半年中小型住宅的价格有5%-8%的下调空间，下半年则主要取决于经济走势以及美国加息的幅度和速度。

    12月的香港终于入冬，楼市也感到了阵阵凉意。“由于新盘供应增加，开发商提供各种折扣优惠，导致二手市场成交跌至历史新低，香港住宅市场面临下调压力，但尚未出现转势的迹象。”戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿在12月8日的记者会上表示。

    香港差饷物业估价署日前公布的最新10月份香港楼价指数环比下跌1.11%，这是该指数连升19个月后首度出现回落，更创下4年来最大的单月跌幅，不同面积的住宅单价均全面告跌。这被视为拉响了楼市下行的警钟。

    事实上，香港楼市在今年上半年仍然牛气冲天，但自7月起却开始逆转，7月至11月成交较上半年锐减27%。

    陶汝鸿透露，今年10月、11月二手住宅成交已跌至1800宗左右，相比上半年的单月成交七八千宗明显回落。“2008年金融危机、非典时期的单月成交都有2000多宗，目前市场的观望气氛十分浓厚。二手市场的卖家必须提供大幅的降价才能售出。”

    与沉寂的二手市场相比，一手楼盘销售畅旺。香港多个开发商明显加快推盘销售步伐，并提供多项置业及税务优惠，购房者甚至仅需支付一成首付，导致一些新盘扎堆的地区新房平均单价低于二手市场。

    豪宅价格仍坚挺，然而，与市场唱衰楼市的论调不同，陶汝鸿认为短期内香港楼市暴跌的机会不大。

    “目前香港经济发展的基调仍然比较健康，失业率处于低位，利率较低，业主的持货能力较强，很难在短期内出现恐慌性抛售潮。我们预期，明年上半年中小型住宅的价格有5%-8%的下调空间，下半年则主要取决于经济走势以及美国加息的幅度和速度。”陶汝鸿表示。

    根据特区政府数据显示，香港经济在第三季增长放缓，同比实质增幅由第二季的2.8%跌至2.3%。政府预测，今年全年实质本地生产总值仍可达致2.4%的温和增长。截至今年8-10月，失业率连续四个季度维持在3.3%。

    但由于中国内地经济放缓，零售、旅游增长不景气，香港经济增长前景堪忧。香港财政司司长曾俊华12月7日出席立法会会议时指出：“我预计明年环球经济会保持低速和不平均的增长格局，短期的下行风险会增加。”

    瑞银上周发布的2016年投资展望报告则指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦，即使是一些较高收入的人士如护士及教师等， 需要长达33年的收入才能负担一个面积约60平方米的住宅单位。

    该行指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来3年有90%机会累计下挫30%。

    “在过去几年的楼价上升周期中，相比中小型住宅，成交放缓对豪宅的价格影响较小。以跑马地著名豪宅礼顿山为例，今年第四季度的平均实用呎价仅环比下跌2.2%，而针对大众市场的太古城、沙田第一城同期则分别录得4.3%、5%的跌幅。

    豪宅价格升幅相对稳定，而且相比中小型单位，豪宅对利率敏感程度较低。同时，一些内地的企业、机构目前对香港豪宅的投资需求仍然比较强劲。”陶汝鸿预测明年上半年豪宅价格的调整幅度在5%左右。

 

 

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