房产调控首引入供需两端发力 去库存成2016政策基调

    中国指数研究 院分析认为,进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题,但掣肘于此前保障房政策限制,无法被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围扩大,将带来大量公租房源需求,当前保障房货币化分配占比越来越高的背景下,各地可以通过购买的方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁住房,有效推动商品房源去化。

　　会议还提到,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者;鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。目前,我国住房租赁市场供求总量不平衡、供应主体较为单一,鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者,一方面有利于扩大租赁供给,拓宽供应渠道,满足以新市民为代表的市场需求,另一方面提出将库存商品房作为转化源头,有利于进一步推动库存去化。

　　亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅表示,关于如何鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,预计决策层随后还将颁布相应政策,共享办公模式、创客空间等有望因此迎来发展的春天。

房企兼并重组或提速

　　中央经济工作会议还提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

　　2015年以来,中央及各级政府出台多项政策支持地产行业,但随着效用边际递减,政策重点转向发力企业端,刺激房地产企业提升经营层次顺理成章。从实际情况来看,依托房企主动降价带来的效果可能有限,但可以预期的是,如果部分三、四线城市房企能积极进行价格调整,完全可以吸引部分农民工群体的购房需求,不过这仍取决于房企的预期利润收益与现金流周转。中国指数研究 院分析认为,给予降价房企一定的税费、信贷支持可能更易于调动其积极性和投资信心。

　　“这是鼓励企业低价跑量的做法,应该说有积极作用。”严跃进表示,“2015年房价上涨过快,其实引起了一定市场恐慌。新政引导房企降价,稳定市场预期,将对明年房企定价策略产生积极影响。另外,对于一些中小房企来说,去库存被列为新政的重点内容,也激发了他们对明年房地产市场升温的憧憬。”

　　不过也有业内人士认为,房价下跌会导致购房人持币观望。当房价出现回落预期时,房地产成交量会萎缩,不利于去库存。另外,如果房价明显下降,还会直接影响土地出让、资产贬值,这是地方政府最不希望看到的。未来,地方政府可能采购部分商品房并将其转化为保障房,倘若房企配合政府降价刺激购房需求,那么采购价格会低于市场水平,从而达到降低房价目的。在库存量偏大的三、四线城市,这种针对性降价操作具备可行性。

　　长期看,通过兼并重组提升行业集中度,能够以最小的成本盘活存量,更重要的是可以进一步鼓励企业做大做强,提升行业整体开发运营水平,实现房地产市场供需的高效匹配。中国指数研究 院认为,在引导房地产企业兼并重组方面,政府仍有相当大的政策空间可以操作,特别是在上市房企间的资本运作上,可以考虑鼓励其先行先试。在资本市场上,最近已稍显热闹的房地产板块,接下来可能还会持续发酵升温。

 

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