房产人士揭秘：这才是真实房价

    一个房地产商亲口告诉我：只要凑够15%的钱，这栋楼就可以开工这钱就是用来办证办手续的费用，其他全赊着，卖房我可收的是全款。

一个真实的房价

    按照《建筑工程施工预决算》，一栋房屋从开始设计、施工到交付验，每一个工种，每一项施工(项目的子项)都有定额预算。你砌一块砖、挖一条沟、抹一面墙、跑一根电线、安一扇门窗等等都有预算定额在那里管着。到了工程结算，那可是要一定一毛的对账。工程设计费一般是7%左右，这是普通工民建筑的市场价格，高也高不到哪里去。

    所以，一栋房屋自打设计出来直接成本也就固定下来了。一般房价中包括土地出让金、税收和城市增容、教育附加以及开工手续之类的许可证费用、地下防空设施费、土地勘察和环评费用等等。地下车库属于防空设施，别看你花钱买了，你买地下车库是不给你产权的，你只有使用权。上述费用中除了土地出让金需要招拍挂来确定，其他的费用都是“秃子头上的虱子”——明摆着的。

    三个代表那阵子，一个房地产商亲口告诉我：”只要凑够15%的钱，这栋楼就可以开工这钱就是用来办证办手续的费用，其他全赊着，卖房我可收的是全款，这买卖没心烦(地方土语)。”我一下明白了：要不哪来的那么多三角债?

    为什么同样的公寓楼，上海北京和二三线城市的房价差那么多呢?这就是土地的疯狂增值效应在作祟。即使是西海固那样的“荒山野老”，土地出让金也要占到房价的30%以上，如果你买的是生产经营性房产。那可你还的在土地出让金上再掏些银子(10-30%)。北京三环以内的房价70%是土地出让金。君不见，如今这北京连四合院都挖地三尺，地下建筑多达三层。这也叫房主的“土地的疯狂增值效应”，“坐地財有三千金，深挖地窖滚滚来”。您甭辛苦上班，坐在这“地窖”口收房租就行了。

财政收入的大头和分灶吃饭体制

    多年以来，土地出让金一直是地方财政的主要非税来源。亿买地卫生的书记市长屡见不鲜。一说发展经济，那土地就是最大的优势和资源。至于《XXX县财政局关于土地出让金收支管理的调研报告》，那是给人家领导看的不便透露，这里只摘录一句话：土地出让金逐年提高，已经成为非税收入的主要来源”。土地出让金一直是各级地方政府招商引资的重头戏。不过为了细水长流的“可持续发展”，如今的发展思路也在“创新”：只租不卖。

    为什么土地出让金那么讨人喜欢?咱们看看这账是怎么算的：某地(别点名了，影响地方声誉)的杨柳村，乡里以3万元从农民手里买了地，乡里按6万元交给县里，县里按36万元卖给开发商。这可是1996年的价。为什么是36万元?那是没有招标的说法，上面出台文件，工业用地最低成交价不得低于46万，住宅开发最低不得低于36万元。如今这土地红得发了紫，再加上为了反腐倡廉要公开“招拍挂”，所以，不在乎银子的土豪们可就有了大显身手的机会。

    你看当年尽管《国九条》像下暴雨似得一个一个的接着下，那连个“涨停板”都没有的“土地版”不断创新高，一平米1.2万都抢不到手(这也是10年前的黄历)，你买房的不掏钱谁掏钱?那些“二包三包四包”活的很，有活就来没活就上别的工地，也是同时报下几个地方的活。一个路子。

    要不说，这政府为什么那么喜欢农民进城，那么喜欢超大城市?开发商那么喜欢向上“争取摸到云彩，向下找到阎王“?按照经济学经典理论，这叫做“资源利用最大化”，按照斯蒂克利茨带来的新名词：这也算是“全要素效率”的“新贡献”。

 

 

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）