中国楼市的“核心机密”

    楼市“去库存”正在如火如荼地展开，财政补贴、减税、降首付、降息、降准等一系列政策措施陆续出台。

    但有一个问题，我们始终找不到答案：中国到底积压了多少房子。

    《孙子兵法》说“知己知彼、百战不殆”，作为这场国家战役的“围剿对象”，积压的房屋到底有多少，竟然一直是个谜。

    国家统计局说：到今年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，与2014年同期相比增加了1亿平方米。6.86亿平米，这简直是小菜一碟。按照每套90平米计算，仅仅760万套房子而已。去库存，难度不大。

    但这个数据距离事实，可能十万八千里。

    上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另根据国家统计局数据，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2倍多的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

    数字几乎增长了10倍，但有人说了，这还不是全口径的楼市库存数据。

    北师大教授钟伟称，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入统计范围内。

    根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

    不过，有人认为90亿平米的库存仍然是低估。他们的计算方法是：国家统计局公布的库存为6.8亿平方米，加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，即13.8亿平方米，再加上71亿平方米的已批未建库存及56.1亿平方米的在建未售库存，宽口径的“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。这些房子，至少够卖10年的。

    说实话，看着专家们这样计算，我都替他们捉急。因为他们算来算去，仍然只计算了商品房。事实上，在很多城市里，各种小产权房、军产房、集资房的存量，并不亚于商品房。比如深圳，官方公布的数据显示：截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占当时深圳市总建筑面积的一半。

    要知道这仅仅是2009年的数据，违法建筑是有顽强生命力的，他们会不断生长！

    据媒体公开报道，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。

    34亿人仅是可以容纳的增量。根据国家统计局的数字，到2014年年底，中国城镇人口是7.5亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国的城市可以把全世界的城镇人口，全部装进去！

    其实，搞清楚中国的房屋真实库存量，并不是特别困难的事情。比较准确的数据，有关部门一定有，就像每个城市的真实人口数字一样，但他们不想公布。因为这会影响市场信心，不利于去库存。此外，还会暴露他们的种种问题，会被舆论问责。

    所以，楼市就变成一个跟股市差不多的市场：不透明，不规范。这时候，你能做的事情，就是根据统计数字的蛛丝马迹，像破案一样研究楼市的真相。

    对于普通购房者来说，如果你不想落入陷阱，只能遵循这样的原则：投资性购房，尽量去省会（或者以上）城市的中心区买；刚需性购买，到自己生活的城市的中心区购房。远离新区、郊区，不要贪便宜。

 

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