全国90亿平方米楼市高库存如何解题？

    受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

    在钟伟看来，去库存不只是2016年的工作重点，也将是未来5年乃至更长一段时间的工作重心。

    “1998年-2014年上半年，房地产行业投资增长比其它行业增长要快，引领着中国经济增长15年。”钟伟告诉21世纪经济报道记者，而反观2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用现在转为拖后腿了，“未来5年，房地产不给经济惹麻烦就不错了”。

住房需求测算

    存量时代的房地产规律也悄然生变，“2014年四季度之前，房地产行业都是这样，销售变好了，两三个季度后，开发商就耐不住寂寞开发新土地、新项目，也就是说，销售好转不到半年，投资也将好转”，钟伟介绍，但是楼市高库存之下，上述情况已经不存在。

    2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

    消化高达90亿平方米的高库存，是稳投资，促进经济增长的不二选择，但高达90亿平方米的库存如何消化，无疑是未来的政策主要着力点。

    全联房地产商会创会会长聂梅生认为，库存量最大的问题在于消化慢，如此高的库存量我国以前也曾达到过，但当时在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3亿平、4亿平的水平。

    实际上，以“稳定住房消费”为基调的一系列楼市支持政策，在2015年已经次第推出。

    纵向比较一下，政策自2008年至2015年已实施五次降息，四次全面降准。五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平；楼市限制性政策诸如限购、限贷等也次第退出，首付降至3成甚至更低；营业税免征年限由5年改为2年等。

    政策的刺激效果也很明显，房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖。国家统计局数据显示，截止到11月底，楼市销售10.9亿平方米。

    据中国指数研究院测算，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。

    “2015年住宅总需求将超过11亿平方米，接近2013年水平。”在黄瑜看来，市场存在透支的可能，我国已经基本达到户均一套房水平，基本的住房需求已经被满足，住房需求意愿有所降低，因此，政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。

    这也是2016年去库存药方转变的一大原因，由短期的刺激性政策转为构建房地产的系统性解决方案，也被市场誉为新一轮住房制度改革开启。

    会议聚焦农民工市民化带来的有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

    “农民工市民化带来的租购需求属于刚需，且符合新型城镇化发展战略，1998年的住房制度改革主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向，2014年以来的住房优惠政策，诸如住房公积金、财政补贴、信贷政策等也多聚焦城市人口。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者，把居住制度改革延伸到“农民工”这些“新市民”上也是居住制度改革侧重公平的一个表现。

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