房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解

    2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。
　　互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。
　　归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
　　前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
　　变化的2015年，许多如“互联网+”一样喧嚣的概念扑面而来，每家企业似乎都在寻找新的爆炸点，唯恐有落人身后之嫌。
　　在这样的环境下，一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调，曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”，惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息，才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。
　　虽然还未到披露年度业绩的时候，但按照前11月销售487.6亿元的记录来看，龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标，这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。
　　龙湖自2012年开始着手优化土地结构，不断补充好城市以及城市中好区位的地块，同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化，以令土地结构更加合理。
　　中金公司的数据显示，2014全年和2015年前三季度，龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元，预计2016年可售资源有望稳健增长。
　　除了调整土地等资产结构，为了适应公司升级发展需求，龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下，管理层才会表态称，“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

小股投资与操盘
　　截至2015年12月28日，龙湖地产年内共拿地23宗地，权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗，杭州4宗，上海3宗，厦门、成都与重庆各2宗，苏州与南京各1宗。
　　如此算来，除却兵家必争之地北京外，龙湖地产可谓重仓华东地区，在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元，占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让，今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。
　　需要指出的是，在上述23宗土地中，有13个合作项目，其中9个项目中所占权益低于50%，6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见，但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。
　　具体来说，2月，龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权，收购代价仅为约6720万元，合作方是同样来自京城的首创置业。同月，龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权，收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。
　　龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中，收购了北京海淀太平庄2号地25%股权，收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解，该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录，却最终以极低的1.5%溢价率成交。
　　金地作为合作伙伴在9月份再次出镜，彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价，从金地旭辉永同昌联合体手中，收购了北京顺义新城26街项目20%股权，以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是，在2月份两宗地的拍卖现场，龙湖地产皆有现身，只是并未有所斩获。
　　同样是土拍时失之交臂，龙湖地产也以事后协商的方式，与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外，龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权，以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。
　　龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示，在上述龙湖小比例入股项目中，既有操盘项目，亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时，也可以兼顾财务上的投资回报。

 

 

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