中国写字楼发展历程

    随着我国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。当前，我国写字楼产品已经经历了四次换代：
　　第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建成的小办公楼。这种办公楼一般高度只有4-6层，单层面积较大，少则两三千平方米，多则上万平方米;层高3米左右;没有电梯和空调，入口大厅100平方米左右，一般不做挑空;门口设有传达室，负责收发信件和传达;楼梯正对大厅，较为宽敞;房间分布走廊两侧，一字排开。这种楼只能满足单位内部员工基本办公需求。
　　第二代写字楼是指改革开放以后由于外企进入中国引发的出租型写字楼。因为外企刚进入中国时起初都在酒店里办公，所以后来兴建的写字楼也与酒店分布相似：一般较高，结构上采用核心筒与剪力墙，设有消防层和地下车库;单层面积较小，一般不超过两千平米;有豪华大堂和前台;交通主要依靠电梯，使用中央空调;有保安、保洁、快递、会议、餐饮、商务中心等配套服务。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求之外还满足了他们生活、交流的需求。
　　第三代写字楼在第二代基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，大大提高了智能化水平。结构上多采用核心筒与柱网结构，少数还采用钢结构，整层大开间，可以根据客户需要灵活划分;硬件上采用安防、消防、楼宇控制、办公和通讯传输5A智能化系统，提高了企业办公效率。这类写字楼满足了客户国际化商务办公的需求。
　　第四代写字楼是在第三代基础上提高人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间。强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理***。
　　与第三代相比，第四代写字楼目标客户明确，景观环境良好，办公空间更加开放和模糊，提倡绿色环保，办公智能化也预留了较大升级空间。 从产品形态来分，目前市场上存在的主要有独体写字楼、建筑综合体、商务花园和商住公寓四类产品。各种产品特点如下：
　　独体写字楼是目前北京市场上较普遍的产品形态，大多因为占地限制，只有一个楼座(或两个联体楼座)，一般只提供办公功能，少数规模较大的项目设有员工餐厅和会议室，临街建筑会有零星商业。
　　建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合。因其多数位于城市人流密集的关键地段，规模宏大，功能复合，并能24小时运转，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，所以又称复合型高效建筑。从建筑形态上，建筑综合体进行统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。
　　商务花园多位于土地廉价、环境较好的郊区，如近来兴起的总部基地、EOD、BDA等。一般密度较低，容积率在1以下，单体面积较小，适合一些大中企业整栋购买;项目较大时配套较完善，除了基本的生活配套，休闲、娱乐等配套也比较齐全;由于是建筑单体，具有独立的外部形象和交通系统，有较好的形象展示效果。
　　商住公寓是以公寓立项的写字楼产品。相比一般写字楼，此类物业具有70年产权、首付款低、经营居住两相宜等优点，所以能吸引一批成长中的中小企业和投资客户。近两年，新建的商住公寓已经脱离了公寓的业态群体，从户型设计到各项配套，都完全参照纯写字楼设计，已然与写字楼融为一体。

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