广州优质写字楼市场总体需求旺盛

    世邦魏理仕(CBRE)发布2015-2016年度广州物业市场回顾。在优质写字楼方面，广州全年需求活跃，租金轻微上升，信息技术行业需求旺盛，IT企业聚集地琶洲未来发展备受瞩目。优质零售物业方面，业主继续积极调整租户，以餐饮，儿童游乐设施为代表的体验式业态持持扩张，商圈表现分化。由于供应持续紧张以及跨境电商发展强劲带动需求，优质物流设施的租金稳步上涨。

优质写字楼市场：总体需求旺盛

    2015广州全年优质写字楼新增供应95万平方米，较2014年增长128%。来自金融、服务行业的需求仍然占据主导，同时，电子设备应用开发、门户网站等信息技术类行业的升级和扩张需求持续上升。充裕的供应以及业主积极的招租策略更是为企业提供了整合办公面积、升级至新商务区的机会。2015年全年需求较2014年增长超过50%，尽管供应体量较大，全市空置率年内仅微升0.4个百分点。在活跃的需求支撑下，在取得良好的进驻率的情况下，新写字楼对租户的优惠逐步减少，租金轻微上调，其中以珠江新城区域的表现较为突出。珠江新城优质写字楼全年租金增长1.6%，带领全市租金同比微升0.8%。

    年内琶洲电子商务总部区多宗商业办公用地成功出让，引入了阿里巴巴、腾讯、唯品会和小米等信息技术行业名企，相信将会进一步带动相关产业的聚集。未来几年，琶洲的未来供应将逐步投入市场，有望进一步释放信息技术行业的需求。

    预计2016年将有约88万平方米的优质写字楼落成，其中46%的新增面积将集中在珠江新城，而27%的面积将位于琶洲。较大量供应将拉升全市空置率。即将落成的物业在预租前期通过提供优惠租金招揽知名租户，在取得阶段性的成果后，在落成前期预租租金有上升趋势，与现楼租金的差距也逐渐缩小。现有楼宇主力租户的成功续租和活跃的市场成交有助于增强业主的信心。稳健的需求释放出对市场有利的讯号，全市租金有望在2016年保持稳定。

优质零售物业市场：物业积极调整租户

    2015年，广州优质零售市场全年有6个分散在各区的物业、共约50万平方米的新增供应落成。受部分新落成购物中心未如理想的进驻情况影响，全市空置率较2014年年末上升4.4个百分点。在需求方面，年内餐饮、儿童游乐设施等体验式业态保持扩张。百货业态需求下降，物业积极改造以迎合市场，如番禺万达百货的撤出，友谊百货拟缩减面积、引进餐饮等。国际快时尚方面，现有品牌继续扩张，如H&M、Uniqlo和Old Navy等，更有多个品牌首次进入广州市场，如New Look，SPAO和Cache Cache。另外，跨境电商直购店的需求活跃，多家百货开设跨境商品展示区域，也有购物中心引入大面积的该类租户改善空置率。

    购物中心方面，商圈表现分化。天河路商圈租户组合调整持续，如太古汇继续深化调整，引入多家首进广州的国外品牌，包括Agent Provocateur、Jo Malone和Pandora等;万菱汇减少非品牌零售商，引入新式餐饮、国际潮牌等租户，增加对年轻消费群体的吸引力;正佳广场通过撤出家居店，开设剧场、海洋馆，提升商场形象。租户结构调整取得成效，天河路商圈平均租金按年上涨2.1%。另一方面，位于越秀区及荔湾区的传统商圈以受电商冲击最大的中低定位品牌零售商为主，需求有所下降，租金出现下滑。综合来看，全市首层租金年内下调0.3%。

    未来一年，预计多个运营经验丰富的发展商项目入市，有望为广州引进更多国际品牌，同时也将加大优质零售物业市场的竞争。部分运营情况未能改善的物业或将继续下调租金。

 

 

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