大型房企转战二线城市 二线城市高价地频出

    当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。

涌现 二线城市高价地频出

    今年以来，苏州土地升温明显。4月7日和8日，苏州迎来土地拍卖会，超过40家房企参与，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的超过300%。5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。

    高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块，位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后，被正荣地产9.72亿元夺得，溢价率为173%。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价出让，溢价率89.56%，成为区域内新的单价地王。5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。

    综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。

布局 大型房企转战二线城市

    分析人士认为，当前一线城市土地稀缺，地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策；而三线城市仍然在去库存当中。所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

    记者注意到，在苏州、南京、武汉等地二线城市土地市场角逐的房地产公司包括了龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模型房企。此外，融创中国、泰禾等房企曾经不止一次表示，2016年将重点布局一线及二线核心城市的土地市场。

    中原地产统计数据显示，截至5月23日，全国土地市场地王频繁出现，总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元，其中有27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元。从土地市场的拿地行为来看，尤其是地王地块的占比来看，国企明显超过了私企。

    “目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。

预测 过热城市面临政策收紧

    值得一提的是，由于土地市场过热，苏州国土资源局于5月18日紧急出台了“限价令”，对即将拍卖的住宅地块设定最高报价，如果企业竞价超过最高报价，将终止土地出让，竞价结果无效。

    在苏州明确出台针对土地市场的约束性措施之后，南京、合肥等地也将有类似政策出台。对此，张大伟分析认为，二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定。“特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨”。

    另外，同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。首先，从历轮楼市的阶段表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台。其次，当下楼市调控政策基调转为 “分城施策”，哪一个城市当前出现过热的情况，哪个城市就面临调控。

 

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