房地产众筹能否实现让“所有人受益”难下定论
导读:大雁领头,麻雀成群。2015年以来,不仅大型房企,小型金融机构、风投机构、个人投资者纷至沓来,“房地产+金融”、“房地产+互联网”的案例不断涌现,呈加速之势。
房地产众筹,有让“所有人受益”的高级情怀,从本质上说,它不是一个房地产项目,还是一只金融产品。当前,中国市场上此类项目多为房地产企业牵头,这是房地产泛金融化发展的一个必然现象。至于房地产众筹是不是能够实现让“所有人受益”的高级情怀?从现有的案例,难下定论。
“一位座位铭牌上印有博士头衔的人士站起来,讲了一个段子,说在一个业内朋友的聚会上,花十分钟分享了方案PPT,当场众筹了6500万元。”
张庄栗(化名)是某房地产研究机构研究员,最近参加了一个房地产创客众筹大会,“就是一个房地产众筹项目推荐会”,台上推荐项目,台下“业内人士”帮腔,站台,群情激昂。
事实上,从2014下半年开始,房产众筹项目接踵而来,万达集团、绿地集团、远洋地产、平安、万科集团、华远地产、方兴等国内大型公司纷纷试水房产众筹,用张庄栗的话说,“像商量好了一样,倾巢而出”。
大雁领头,麻雀成群。2015年以来,不仅大型房企,小型金融机构、风投机构、个人投资者纷至沓来,“房地产+金融”、“房地产+互联网”的案例不断涌现,呈加速之势。
三种模式
房地产众筹,是一个比较新的概念。2012年12月8日,美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中,诞生了“房地产众筹”模式。从国内房地产众筹项目看,目前主要有3种类型:“集体定制”、“众筹投资”、“众筹拍卖”。
“众筹拍卖”模式是被谈论最多的,万科、远洋、中国平安等企业纷纷试水。万科曾以苏州万科城的一套住房为标的,市场价约90万左右,目标金额设为54万,发起人通过众筹金额获得54万元后,正式进入拍卖流程,所有交过1000元意向金的客户都可以开始拍房子。拍卖结束后,成交价超过54万元的部分将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。
从整个项目设计看,是将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购,进行网上拍卖。在此过程中,最终竞拍成功的人,若竞拍价低于该房产的市场价,等于赚到一笔差价。而没有竞拍成功的,也不必担心意向金付诸东流,由于开发商的让利,所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。
“集体定制”模式,一般由房地产企业和金融机构合作,推出一个地产项目,向特定对象发布认筹,进行项目融资。融资完成后项目开工,在开发建设过程中,投资者以微开发商的身份,参与项目的设计、社区配套等过程,一定程度上实现产品“定制化”。国内最早推此模式的是万通集团, 用董事长冯仑的话说,就是“人人都是开发商”。今年4月,碧桂园携手平安好房也推出过类似项目。
第三种众筹模式是“众筹投资”,这其实是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业(物业持有公司),并通过它持有房地产。
平安集团旗下的公司曾经推出过一个“海外众筹”的项目,投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份:一是租金收益(年化大概4%-5%),二是出售房子时房价升值带来的涨幅(预计两年后出售,大概收益20%)。
7月15日,华远地产与诺亚财富宣布战略合作,双方共同发起一款房地产众筹产品,用户可通过购买这款产品,期限半年,约6%的预期年化收益率,还可享受一定幅度的购房优惠。
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(来源: 作者:)
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