商业地产十大规划误区 用建筑设计代替商业设计

误区五：重装修标准，轻配套适用

    装修标准和配套设施对于商业项目是同等重要的。我经常和开发商讲的木桶原理：如果把商业的价值比作木桶里装的水，那么组成木桶的每块木板就好比是影响商业经营的各种因素，例如地段、管理、服务、装修、配套等等，如何才能使水装得更多呢？只有保证每块木板都足够长，如果有一块木板是短的，那这个木桶也是装不了多少水的。所以，若想提升商业价值，就得保证影响商业经营的各个方面都是完美的，这样才能实现商业价值的最大化，木桶才能装更多的水。所以，不能只注重装修标准而忽略了商业配套，这是会影响商业整体价值的。

    比如厕所的配套设计，有的百货店中女厕所只有三个蹲位，而男厕所一大排。事实上，一个商场里面，肯定是女性消费者多。还有就是你们可以去看看有很多百货商场、购物中心的女厕所里面没有物品挂钩，我们不要说现在女性个个都挎包，就是男性现在也几乎都是人手一包吧，上卫生间包放哪儿？

误区六：重硬件投入，轻人文关怀

    对于商业项目来讲，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好钢还不行，必须得有锋利的刃才能具备杀伤力，现代商业竞争往往是细节上的竞争，一个人性化的设计、一种人文关怀都是可以提升商业项目竞争力的，而这些正是这个锋利刀刃的重要组成部分，是不能忽略的。你们注意观察一下现在除了肯德基、麦当劳，国内大部分商场中很少有在厕所中放手纸的。

误区七：重共享空间设计，轻经营成本测算

    共享空间确实对商场经营起到一定的作用，但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”，做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积，大幅度增加运营成本的，所以一定要精准地核算成本与收益，避免亡羊补牢。

误区八：迁就主力店要求，忽视自己的投资

    商业项目引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营，促进销售，提升项目和附属物业的整体价值。一些开发商迫于主力店的名声和影响力，不惜损害自己的投资利益，有的时候，这样的做法是没有必要的，因为主力店并不具备主导性，主力店也是需要众多的次主力店、散商户大家共同支撑商业经营状态的发展,也就是说项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时，不应过多迁就主力店，而忽视了自身的投资利益。

误区九：按自己的主观和经验草率行事

    商业市场是不断变化的，一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。我们这近10年在操盘商业项目的时候，都是一个团队由多名理论及实战多年的资深人士经过实地考察和多次论证得出的结论，事实证明，主观和经验往往不能得出最优的结果。所以，开发商在运作商业项目的过程中，一定要多参考实操专家的意见，切忌主观主义和经验主义。

误区十：盲目崇洋媚外，忽视国内实际

    我们看到有些项目是请国外设计公司设计的，总建面不足10万方而共享空间做了10000多方，确实很漂亮，很大气，感觉很不错，但是在一个100来万人口的中小城市里，做这样一个共享空间显然是不合适的，导致开发商的运营成本居高不下，导致商家、投资客户的公摊压力难以承受。国外的设计理念确实要领先于国内市场，但是这种领先在另一个层面上也意味着排斥，有一些设计理念、风格是不符合国内实际的，一定要有选择地吸收。关键是需要把握一个度，我有时候经常和一些开发商说：超前一步是先驱；超前两步可能就变先例。

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