商业地产去化周期让人担忧 消化周期最长20年

  随着市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。但在住宅市场去库存一路高歌猛进的同时，商业地产的去库存问题也不容忽视，部分城市的商业物业去化周期远超过住宅。

  中国房地产报记者根据易居研究院智库中心、同策咨询及各地公开数据统计后发现，在被统计的13个全国主要城市中，部分城市的商业库存量已经超过了住宅库存量。如上海2016年4月商业用房可售面积为1023.04万平方米，同期住宅可售面积为915万平方米；南京也面临同样的尴尬，2016年4月商业用房可售面积为464.66万平方米，同期住宅可售面积为361万平方米。除了绝对数额的惊人，商业地产去化周期显得更让人担忧。

  根据2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算，很多城市的去化周期都在4~10年时间，被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。成都的商业地产去化周期达到167.78个月，将近14年的时间才能消化完，而每个月的新增供应还在持续增加。

  从今年的土地供应计划来看，一些地方政府已经收紧和控制商业用地的出让，希望从减少供应的角度，严防商业地产严重过剩的问题。

  一位业内人士表示，如果住宅的去库存是一场歼灭战，那商业的去库存就是一场持久战。“之前一些重磅政策，针对的基本以住宅市场为主，对商业项目的作用比较小，现在住宅去库存的效果明显，相信针对商业项目的政策应该已经在路上了。”

消化周期最长20年

  截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。虽然上海的成交面积在全国也走在前列，但天量库存要消化完毕还需要4年半的时间。上海2016年2~4月份商业用房的成交面积分别为7.33万平方米、20.68万平方米、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度来看，上海的商业用房存量需要54.68个月才能消化完毕。

  去年以来，深圳市的住宅销售量价齐升，但商业用房的销售却乏善可陈。2016年2~4月份，深圳商业用房的销售总计才2.52万平方米，相对于206.09万平方米的待售面积，消化周期需要246.3个月、20年之久。

  目前，商业用房去化周期超过10年的城市还有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅价格指数环比增幅超过“北上广深”四个一线城市。不过，截至今年4月底，南京的商业用房存量达到了464.66万平方米，而2016年2~4月份南京商业用房的成交面积分别为2.48万平方米、3.94万平方米、4.92万平方米，以这3个月的平均销售速度，南京的商业地产库存需要122.93个月才能消化完毕。

  天津、重庆、成都、长沙、西安等地同样存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，去化周期达到117.6个月；成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米，需要167.78个月消化完毕。

  住宅市场一片火热，商业地产却遭遇困境的还有宁波，截至2015年底，宁波市区办公用房可销售面积为130万平方米，商业用房可销售面积为92.8万平方米，2015年全年商办用房去化量为20.5万平方米，假如维持这个销售速度，消化完所有库存需要83.5个月，即将近7年时间。同时，宁波的商业地产市场还存在着区域供应不平衡，部分区域供需矛盾突出等现象。

 

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